חוזה שכירות הוא התחייבות לכל התקופה, אבל החיים לא תמיד מחכים לתאריך הסיום: הצעת עבודה בעיר אחרת, פרידה מבן זוג או קניית דירה יכולות להפוך את הדירה השכורה לנטל באמצע השנה. החדשות הטובות: החוק הישראלי לא משאיר את השוכר לכוד. הוא מאפשר להעביר את השכירות לשוכר חלופי, ומטיל גם על המשכיר חובה לפעול להקטנת הנזק.
נקודת המוצא: החוזה מחייב
שוכר שעוזב את הדירה לפני תום התקופה בלי עיגון חוזי או הסכמה מהמשכיר נחשב מפר חוזה. המשמעות המעשית: המשכיר רשאי לדרוש את דמי השכירות עד תום התקופה, לחלט את הביטחונות שניתנו לו ואף לתבוע פיצוי. לכן הצעד הראשון הוא תמיד לפתוח את החוזה ולבדוק אם יש בו סעיף יציאה.
סעיף יציאה: הביטוח הזול ביותר
סעיף יציאה טיפוסי מאפשר לשוכר לסיים את החוזה בהודעה מוקדמת של 30 עד 90 יום, לעיתים בתוספת תנאי כמו מציאת שוכר חלופי. מי שרק חותם עכשיו על חוזה שכירות, כדאי שידרוש לכלול סעיף כזה: הוא עולה כמה דקות של משא ומתן וחוסך חודשי שכירות כפולים בעתיד.
אין סעיף יציאה? סעיף 22 לחוק עומד לצידכם
חוק השכירות והשאילה קובע בסעיף 22 ששוכר רשאי להעביר את זכות השכירות לאדם אחר, או להכניס שוכר משנה, בהסכמת המשכיר. אבל כאן מגיעה הנקודה החשובה: המשכיר רשאי לסרב רק מטעמים סבירים. אם הוא מסרב מטעמים לא סבירים, או מציב תנאים בלתי סבירים להסכמתו, ברוב המקרים ניתן לבצע את ההעברה גם בלי הסכמתו, והפסיקה אף הכירה במקרים שבהם שוכר שוחרר מחיוביו בשל סירוב כזה.
מה נחשב סירוב סביר?
המשכיר רשאי לבחון את השוכר המוצע כפי שהיה בוחן שוכר חדש: יכולת כלכלית להעמיד את שכר הדירה, נכונות לחתום על אותם תנאים ולהעמיד בטחונות סבירים, מספר הדיירים המיועד ואופי השימוש בדירה. סירוב יהיה מוצדק, למשל, אם השוכר החלופי לא מסוגל לשלם את שכר הדירה שנקבע או דורש לשנות את תנאי החוזה לרעת המשכיר. לעומת זאת, סירוב גורף בלי נימוק, או ניצול המצב כדי להעלות את שכר הדירה באופן חד, עלול להיחשב בלתי סביר.
חובת הקטנת הנזק: גם המשכיר חייב לפעול
גם כשהשוכר עוזב שלא כדין, המשכיר לא יכול להשאיר את הדירה ריקה בכוונה ולחייב את השוכר בשכר דירה מלא עד תום התקופה. דיני החוזים מטילים על הנפגע מהפרה חובה לפעול באופן סביר להקטנת הנזק, ובתי המשפט בוחנים בפועל אם המשכיר ניסה למצוא שוכר חלופי ואם השוכר העוזב סייע בחיפוש. משכיר שדחה מועמדים ראויים בלי סיבה עלול לגלות שבית המשפט מפחית משמעותית את הפיצוי שייפסק לו.
כך עוזבים נכון: סדר פעולות מומלץ
- הודיעו מוקדם ובכתב. שקיפות מול המשכיר משפרת את נקודת הפתיחה המשפטית ואת הסיכוי לפתרון מוסכם.
- בדקו את החוזה. חפשו סעיף יציאה, סעיף שוכר חלופי ותנאים להודעה מוקדמת.
- הביאו מועמדים רציניים. פרסמו את הדירה, סננו מראש מועמדים עם יכולת כלכלית מוכחת והציגו אותם למשכיר.
- תעדו הכל. שמרו התכתבויות על כל מועמד שהוצג ועל כל תשובה של המשכיר. אם יגיע סכסוך לבית משפט, התיעוד הזה הוא הנשק המרכזי שלכם.
- סגרו את ההתחשבנות בכתב. החזר פיקדון, חשבונות שוטפים ומועד מסירת מפתחות צריכים להיות מוסכמים ומתועדים.
שוכר שמביא מועמד ראוי ומתעד כל שלב, ומשכיר שבוחן מועמדים בתום לב, כמעט תמיד ימצאו פתרון בלי בית משפט. הכסף הגדול הולך לאיבוד דווקא כששני הצדדים מתבצרים.
שורה תחתונה: עזיבה באמצע חוזה היא לא סוף העולם ולא בהכרח אירוע יקר. מי שפועל מוקדם, מכיר את סעיף 22 ומביא שוכר חלופי ראוי, מצמצם את החשיפה הכספית שלו למינימום. במקרים מורכבים, במיוחד כשהמשכיר מסרב שוב ושוב, כדאי להתייעץ עם עורך דין לפני שמפסיקים לשלם.
