קיבלתם מפתח לדירה חדשה ואחרי כמה חודשים הופיעו סדק בקיר, ריצוף ששוקע או נזילה מהצנרת? חוק המכר (דירות) מטיל על הקבלן חובת תיקון שנמשכת שנים, ולא ניתן לוותר עליה גם אם חתמתם על סעיף כזה בחוזה. ההבדל בין תקופת הבדק לתקופת האחריות קובע מי צריך להוכיח מה, ולכן חשוב להכיר את לוחות הזמנים המדויקים.
שתי תקופות, שני כללי משחק
אחריות הקבלן מתחלקת לשתיים. הראשונה היא תקופת הבדק, שמתחילה ביום מסירת הדירה ונמשכת בין שנה לשבע שנים לפי סוג הליקוי. בתקופה זו הקבלן חייב לתקן כל ליקוי שהתגלה, אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם באשמת הדיירים, למשל בעקבות שיפוץ או תחזוקה לקויה. נטל ההוכחה מוטל עליו.
השנייה היא תקופת האחריות, שנמשכת שלוש שנים נוספות מתום תקופת הבדק. כאן התמונה מתהפכת: הרוכש הוא שצריך להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים של הקבלן.
כמה זמן אחראי הקבלן על כל ליקוי
לדירות שחוזה המכר שלהן נחתם מאפריל 2011 ואילך, תקופות הבדק העיקריות הן:
- מוצרי מסגרות ונגרות, כולל אלומיניום ופלסטיק: שנתיים.
- ריצוף וחיפוי פנים, כולל שקיעות ושחיקה: שנתיים.
- מכונות ודוודים: שלוש שנים.
- פיתוח חצר, שבילים, קירות, גדרות ומערכות מים, ביוב וחשמל: שלוש שנים.
- בידוד תרמי: שלוש שנים.
- נזילות וכשלים בצנרת מים, הסקה ומרזבים: ארבע שנים.
- כשל באיטום המבנה, בקירות, בתקרות ובגגות: ארבע שנים.
- סדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מילימטר ברכיבים לא נושאים: חמש שנים.
- התנתקות או התקלפות של חיפויי חוץ: שבע שנים.
- כל אי התאמה אחרת שאינה יסודית: שנה אחת.
לליקויים ברכיבים שנושאים את עומס הבניין ומשפיעים על יציבותו, תקופת הבדק ארוכה במיוחד ומגיעה ל-20 שנה. גם אחרי שכל התקופות הסתיימו, הקבלן נשאר אחראי לבעיות יציבות ובטיחות שמקורן בשלד או ביסודות, ולתקלות נסתרות שלא ניתן היה לגלות בשנים הראשונות, בתנאי שהודעתם עליהן בזמן.
ההודעה בזמן היא קריטית
ליקוי שניתן היה לגלות במועד המסירה, כמו שריטות בדלתות או פגמים בריצוף, יש להודיע עליו לקבלן בתוך שנה מקבלת הדירה. ליקוי נסתר, כמו נזילה בצנרת פנימית, יש להודיע עליו בסמוך לגילוי, גם אם עברה יותר משנה. מומלץ לתעד כל פנייה בכתב ולצרף תמונות: התיעוד הזה הוא הבסיס לכל דרישה עתידית.
לא ניתן לוותר על אחריות הקבלן, לבטל אותה או לצמצם אותה, גם אם הרוכש הסכים לכך בחוזה ואפילו קיבל הנחה בתמורה. שינוי מותר רק אם הוא לטובת הקונה.
קניתם יד שנייה? האחריות עוברת אליכם
אחריות הקבלן צמודה לדירה ולא לרוכש הראשון. מי שקונה דירה יד שנייה בתוך תקופת הבדק או האחריות נכנס בנעלי הרוכש המקורי, לכל יתרת התקופה. זה שיקול ששווה כסף בבדיקת דירות צעירות בשוק יד שנייה.
הקבלן מסרב לתקן? כך פועלים
השלב הראשון הוא דרישה בכתב עם פירוט הליקויים, רצוי בליווי חוות דעת של בודק מוסמך. אם הקבלן ממשיך לסרב, ניתן להגיש תלונה לרשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון, שמוסמך לנקוט צעדים משמעתיים, וכן להגיש תביעה לבית המשפט. חשוב לזכור שלקבלן יש זכות לתקן בעצמו לפני שפונים לקבלני חוץ, ולכן כדאי לאפשר לו הזדמנות סבירה לבצע את התיקון לפני שממשיכים הלאה.
השורה התחתונה: אל תמהרו לשלם מכיסכם על תיקונים בדירה חדשה. בדקו קודם באיזו תקופה אתם נמצאים, תעדו הכל בכתב, והכירו בכך שהחוק עומד לצדכם גם שנים אחרי קבלת המפתח.
