העברת דירה במתנה לקרוב משפחה, מהלך שמכונה בחוק "העברה ללא תמורה", היא אחת העסקאות הנפוצות במשפחות בישראל: הורים שמעבירים דירה לילד, סבים שמעניקים נכס לנכד, או בעל שתי דירות שמעביר אחת מהן לקרוב לפני רכישה חדשה. החוק מעניק לעסקאות אלה הטבות מס של ממש, אבל הוא גם טומן כללים שחשוב להכיר מראש: הגדרות שונות של "קרוב" לכל מס, תקופות צינון למכירה עתידית, ועיקרון שלפיו הפטור ממס שבח הוא בעצם דחיית מס ולא מחיקה שלו.
שליש ממס הרכישה בלבד
על פי תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין, מקבל דירה במתנה מקרוב משלם שליש בלבד ממס הרכישה שהיה חל על רכישה רגילה של אותה דירה לפי שוויה ביום ההעברה. החישוב נעשה לפי מצבו של המקבל: אם אחרי ההעברה זו דירתו היחידה, מחשבים שליש לפי מדרגות דירה יחידה. אם יש לו דירה נוספת, מחשבים שליש לפי מדרגות דירה שנייה ומעלה. חשוב לזכור שהבדיקה נעשית לפי עקרון התא המשפחתי: דירות של בן הזוג וילדים עד גיל 18 נספרות יחד.
"קרוב" לעניין מס רכישה כולל בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג בששת החודשים שקדמו להעברה, הורה, צאצא (כולל נכד), בן זוג של צאצא, אח ואחות.
הפטור ממס שבח: דחייה, לא מחיקה
נותן המתנה פטור ממס שבח מכוח סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, אבל זו אינה מחיקת המס אלא דחייתו: המקבל "נכנס לנעלי" הנותן, וכשימכור את הדירה בעתיד לצד שלישי, השבח יחושב מיום הרכישה המקורי של הנותן, אלא אם המקבל יהיה זכאי אז בעצמו לפטור דירה יחידה.
כאן ההגדרה של "קרוב" צרה יותר, ונקודת הכשל הנפוצה היא אחים: העברה בין אחים פטורה ממס שבח רק אם הדירה המועברת התקבלה אצל הנותן במתנה או בירושה מהורים או מהורי הורים. אח שמעביר לאחיו דירה שרכש בכספו לא ייהנה מהפטור. לעומת זאת, העברה בין הורים לילדים ובין סבים לנכדים פטורה ללא תנאי כזה.
בני זוג: פטור מלא
העברת דירה בין בני זוג המתגוררים יחד באותה דירה פטורה לחלוטין גם ממס שבח וגם ממס רכישה. גם ידועים בציבור נחשבים בני זוג לעניין זה. העברה אגב גירושין, על פי הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין, אינה נחשבת עסקה במקרקעין כלל ואינה ממוסה.
תקופות הצינון: שלוש עד ארבע שנים
כדי למנוע תכנוני מס מלאכותיים, סעיף 49ו לחוק קובע שמי שקיבל דירה במתנה לא יוכל למכור אותה בפטור ממס שבח של דירה יחידה מיד. בהעברות שבוצעו מאז 2014 חלה תקופת צינון של ארבע שנים מיום קבלת המתנה, או שלוש שנים בלבד אם המקבל מתגורר בדירה דרך קבע, מהיום שבו החל לגור בה. מי שמוכר לפני תום התקופה ישלם מס שבח שיחושב, כאמור, מיום הרכישה המקורי של נותן המתנה.
למה בכלל מעבירים דירה במתנה?
- שחרור מדרגות דירה יחידה: בעל דירה שמעביר אותה לקרוב יכול לרכוש דירה חדשה במס רכישה של דירה יחידה. את ההעברה אפשר לבצע לפני הרכישה או בתוך 24 חודשים ממנה.
- פטור ממס שבח במכירה: בעל שתי דירות שמעביר אחת לקרוב יכול למכור את הנותרת בפטור דירה יחידה, בכפוף לתנאי הפטור.
- עזרה בין דורית: העברה מסודרת של נכס לילד או לנכד עוד בחיי הנותן, במקום הורשה עתידית.
מה חשוב לסגור לפני החתימה
עסקת מתנה היא עסקת מקרקעין לכל דבר: נדרשים הסכם מתנה בכתב, דיווח לרשות המסים בתוך התקופה הקבועה בחוק, אישורי מסים ורישום בטאבו. עד הרישום נותן המתנה רשאי במקרים מסוימים לחזור בו, ולכן חשוב לרשום הערת אזהרה מיד. אם רובצת על הדירה משכנתא, הבנק ידרוש לסלק אותה או לרשום אותה מחדש על שם המקבל. ולבסוף, היטל השבחה אינו נגבה בעת ההעברה, אבל המקבל חותם להתחייבות לשאת בו כשימכור. מומלץ ללוות את המהלך בעורך דין מקרקעין ולבחון את תמונת המס המלאה של שני הצדדים לפני שמוותרים על נכס, כי מתנה שנעשתה בפזיזות קשה מאוד להחזיר.
