קניתם דירה חדשה והיא לא רשומה בטאבו? אלה המועדים שהחוק כופה על הקבלן

עשרות אלפי משפחות בישראל גרות שנים בדירה חדשה שקנו מקבלן, בלי שהדירה רשומה על שמן בלשכת רישום המקרקעין. רבים מגלים זאת רק כשהם מנסים למכור את הדירה או למחזר משכנתא, ואז מתברר שבטאבו הבניין כלל לא קיים כבית משותף. חוק המכר (דירות) קובע לוח זמנים מחייב לרישום, והפרתו עלולה לעלות ליזם בפיצויים.

למה הרישום בטאבו כל כך חשוב

כל עוד הדירה לא רשומה על שמכם, יש בידיכם זכויות חוזיות בלבד מכוח הסכם המכר. גם הערת אזהרה שנרשמה לטובתכם אינה זכות קניינית מלאה, אלא רק מנגנון הגנה שמונע עסקאות סותרות. המשמעות המעשית: קונה עתידי של הדירה יתקשה לוודא מי הבעלים החוקי, בנקים עשויים להקשות במשכנתא, ובמקרים מסוימים ערך הדירה נפגע עד להשלמת הרישום.

לוח הזמנים שקובע חוק המכר

סעיף 6ב לחוק המכר (דירות) מטיל על המוכר, כלומר היזם או הקבלן, חובות רישום עם מועדים ברורים:

• רישום הבית המשותף: בתוך שנה ממועד רישום איחוד וחלוקה של המקרקעין (פרצלציה) או ממועד מסירת הדירה לקונה, לפי המאוחר מביניהם.
• רישום הזכויות על שם הקונה: בתוך שישה חודשים ממועד רישום הבית המשותף או ממועד מסירת הדירה, לפי המאוחר.
• פרצלציה: החוק מחייב את המוכר לפעול להשלמת איחוד וחלוקה של הקרקע בהקדם האפשרי.

חשוב לדעת: אם המוכר מוכיח שהעיכוב נגרם מנסיבות שאינן בשליטתו, למשל עיכוב של רשויות התכנון, אותה תקופה לא נספרת במניין המועדים. אבל הנטל להוכיח זאת מוטל עליו, לא עליכם.

אי אפשר לוותר על הזכות הזאת בחוזה

סעיף 7(א) לחוק קובע שלא ניתן להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה. סעיף בהסכם המכר שמאריך את מועדי הרישום באופן גורף או פוטר את הקבלן מהחובה, פשוט בטל. גם אם חתמתם עליו.

גם אם קיבלתם מפתח, שילמתם הכל וגרים בדירה שנים: כל עוד הזכויות לא נרשמו על שמכם בטאבו, העסקה מבחינה משפטית עדיין לא הושלמה.

כך בודקים איפה עומד הרישום של הבניין שלכם

אפשר לבדוק בחינם ובאופן מקוון. באתר הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין מפיקים נסח טאבו לפי גוש וחלקה, ורואים אם הבניין רשום כבית משותף ואם הדירה רשומה על שמכם. בנוסף, משרד הבינוי והשיכון מפעיל מערכת מקוונת לבירור מצב רישום של פרויקטים חדשים, שבה אפשר לברר באיזה שלב נמצא הרישום.

מה עושים כשהקבלן מתעכב

השלב הראשון הוא פנייה בכתב ליזם עם דרישה ללוח זמנים מחייב להשלמת הרישום, בהתאם למועדי החוק ולהסכם המכר. אם הפנייה לא מניבה תוצאה, כדאי להתארגן כלל דיירי הבניין יחד, שכן רישום הבית המשותף משרת את כולם והעלות המשפטית מתחלקת. בתי המשפט הכירו לא פעם בנזק שנגרם מהפרת חובת הרישום, ופסקו פיצויים לרוכשי דירות שהמתינו שנים לרישום הזכויות, גם ברכישות יד שנייה שנתקעו בגלל היעדר רישום של הבניין.

קונים דירה חדשה? בדקו את זה מראש

לפני חתימה על הסכם מכר כדאי לוודא שההסכם כולל התחייבות מפורשת של היזם למועדי רישום, ולבדוק מה מצב הרישום בפרויקטים קודמים של אותו יזם. יזם שגורר רישום בפרויקט אחד, סביר שיעשה זאת גם בפרויקט הבא. עורך דין מטעמכם, ולא רק עורך הדין של הקבלן, יוכל לוודא שהסעיפים האלה אכן מגנים עליכם.

האמור בכתבה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי.