בעלי דירות להשקעה מגיעים לא פעם לרגע שבו הם רוצים למכור, בזמן שהשוכר עדיין מתגורר בנכס. החוק בעניין הזה ברור: מכירת הדירה אינה מבטלת את חוזה השכירות. לפי סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, כאשר הבעלות עוברת לקונה, עוברות אליו גם כל הזכויות והחובות של המוכר כלפי השוכר. השוכר רשאי להישאר בדירה עד תום התקופה שנקבעה בחוזה, וכל ניסיון לפנות אותו בניגוד לחוזה הוא הפרה של ההסכם.
שני מסלולים למכירה, וכל אחד מתנהל אחרת
בעסקת מכירה של דירה מושכרת קיימים שני תרחישים עיקריים. הראשון: מסירת הדירה לקונה רק אחרי תום תקופת השכירות, כשהיא פנויה וריקה. השני: מכירה של הדירה יחד עם השוכר, כשהקונה, לרוב משקיע, נכנס לנעלי המשכיר וממשיך לגבות את שכר הדירה הקיים.
במסלול השני אין צורך בחתימה על חוזה שכירות חדש: החוזה הקיים ממשיך לחול בין השוכר לבעלים החדש כפי שהוא. בפועל, במעמד המסירה מסבים את ההמחאות של שכר הדירה לטובת הקונה ומעבירים אליו את הביטחונות והערבויות. עם זאת, מקובל ומומלץ ששני הצדדים יחתמו על חוזה מעודכן, שמסדיר מחדש את התנאים ומונע אי הבנות בהמשך.
רוצים למכור דירה פנויה? בדקו קודם שלושה סעיפים בחוזה השכירות
מועד סיום השכירות
ודאו מתי בדיוק מסתיימת תקופת השכירות, וקבלו מהשוכר אישור בכתב שהוא מודע למכירה ומתחייב לפנות את הדירה במועד. איחור במסירת דירה פנויה לקונה נחשב בדרך כלל הפרה יסודית של הסכם המכר, שגוררת פיצוי מוסכם הנהוג בשיעור של כ-10% ממחיר הדירה, בלי צורך בהוכחת נזק.
אופציית הארכה של השוכר
חוזים רבים מקנים לשוכר אופציה להאריך את השכירות בשנה נוספת. אם קיימת אופציה כזו, בדקו אם ואיך ניתן לבטלה לפי תנאי החוזה, ותעדו את המסירה של ההודעה לשוכר.
סעיף יציאה
סיום מוקדם של חוזה שכירות בגלל מכירה אפשרי רק אם החוזה כולל סעיף יציאה מפורש. כאן נכנס לתמונה סעיף 25יג לחוק השכירות והשאילה, שחל על רוב חוזי השכירות למגורים בישראל: תניה שמאפשרת רק למשכיר לבטל את החוזה ללא הפרה, בטלה. זכות ביטול כזו חייבת להינתן גם לשוכר. בנוסף, המשכיר חייב לתת לשוכר התראה של 90 יום לפחות, בעוד שלשוכר מספיקה התראה של 60 יום. אלה הוראות שלא ניתן להתנות עליהן בחוזה לרעת השוכר.
חובת הגילוי לקונה: להסתיר את השוכר זו הטעיה
המוכר חייב לגלות לקונה באופן יזום שהדירה מושכרת, מהו מועד הפינוי לפי החוזה, האם יש לשוכר אופציית הארכה, והאם יש בעיות בתשלומים או חשש לעיכוב בפינוי. חובה זו נובעת מעקרון תום הלב בדיני החוזים, והסתרת המידע עלולה להיחשב הטעיה שמקנה לקונה זכות לבטל את העסקה ולתבוע פיצויים. בהסכם המכר עצמו יש להצהיר במפורש שהדירה מוחזקת על ידי שוכר, ורצוי לצרף את חוזה השכירות כנספח.
כלל אצבע למוכרים: התחייבו בהסכם המכר רק למועד פינוי שאתם בטוחים בו, הוסיפו ימי חסד לאיחורים קצרים, וקחו מרווח ביטחון בין מועד פינוי השוכר למועד המסירה לקונה.
ומה מצד השוכר?
שוכר שקיבל הודעה שהדירה נמכרת לא צריך להיבהל: זכויותיו נשמרות במלואן. הוא ממשיך לשלם את אותו שכר דירה, הפעם לבעלים החדש, וכל תנאי החוזה ממשיכים לחול עד תום התקופה. הקונה אינו רשאי להעלות את שכר הדירה או לדרוש פינוי לפני תום החוזה, אלא בהתאם לתנאים שנקבעו בו מראש. מומלץ לשוכר לוודא שהפיקדון או הערבות שהפקיד עברו באופן מסודר לידי הבעלים החדש, ולקבל על כך אישור בכתב.
השורה התחתונה: דירה מושכרת אפשר למכור בכל שלב, אבל התזמון והניסוח הם הכל. מי שמסנכרן נכון בין חוזה השכירות להסכם המכר, מגלה לקונה את מלוא התמונה ומקבל התחייבויות בכתב מהשוכר, ימכור בלי להסתבך.
