מאות אלפי משקי בית בישראל מקבלים מדי חודש הכנסה משכר דירה, ורבים מהם כלל לא יודעים שהם עומדים בפני בחירה בין שלושה מסלולי מס שונים. בחירה נכונה יכולה לחסוך אלפי שקלים בשנה, ובחירה שגויה, או גרוע מכך התעלמות מחובת הדיווח, עלולה להסתיים בחוב מס עם ריבית וקנסות.
מסלול הפטור: עד 5,654 שקל בחודש בלי מס בכלל
המסלול המוכר ביותר הוא מסלול הפטור. בשנת 2026 עומדת תקרת הפטור על 5,654 שקל בחודש: מי שסך הכנסותיו משכר דירה למגורים נמוך מהסכום הזה אינו משלם מס עליהן כלל. חשוב להבין שהתקרה מתייחסת לכל דירות המגורים שבבעלות המשכיר ובני משפחתו יחד, ולא לכל דירה בנפרד.
מה קורה כשההכנסה גבוהה מהתקרה? כאן נכנס מנגנון הפטור החלקי, שרבים מכירים רק חלקית. כל שקל שמעל התקרה מקטין את סכום הפטור בשקל נוסף. לדוגמה, מי שמקבל 6,654 שקל בחודש חורג מהתקרה באלף שקל, ולכן הפטור שלו מצטמצם ל-4,654 שקל בלבד, והיתרה חייבת במס. כשההכנסה מגיעה לכפל התקרה, 11,308 שקל בחודש ב-2026, הפטור נעלם לחלוטין.
מסלול 10%: פשוט, מהיר, אבל בלי הוצאות
המסלול השני הוא תשלום מס מחזור בשיעור קבוע של 10% על כל ההכנסה משכר דירה, מהשקל הראשון, לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה. זהו מסלול פשוט במיוחד: אין צורך בהגשת דוח שנתי מלא רק בגלל ההכנסה הזו, והתשלום מתבצע באתר רשות המסים בתוך 30 יום מתום שנת המס, כלומר עד סוף ינואר של השנה העוקבת.
החיסרון המרכזי: במסלול הזה אי אפשר לנכות הוצאות. לא ריבית על משכנתא, לא פחת, לא תיקונים ולא דמי ניהול. מי שיש לו הוצאות משמעותיות על הדירה המושכרת צריך לחשב היטב אם המסלול הזה באמת משתלם לו.
ההטבה שנוספה: ניכוי שכירות ששולמה, עד 90 אלף שקל בשנה
החל משנת 2023 קיימת הקלה חשובה למי שבבעלותו דירת מגורים יחידה, משכיר אותה וגר בעצמו בשכירות בדירה אחרת בישראל. במקרה כזה מותר להפחית מההכנסה החייבת במסלול 10% את דמי השכירות ששולמו בפועל, עד תקרה של 90,000 שקל בשנה. מי שעבר לגור קרוב לעבודה או למשפחה ומשכיר את דירתו, יכול כך לשלם 10% רק על ההפרש בין השכירות שהוא מקבל לשכירות שהוא משלם. אם השכירות ששולמה גבוהה מזו שהתקבלה, ההפרש אינו נחשב הפסד לקיזוז.
המסלול השולי: כשההוצאות גדולות, הוא דווקא יכול להשתלם
המסלול השלישי הוא דיווח על ההכנסה במסגרת דוח שנתי ותשלום מס לפי מדרגות המס הרגילות. למי שטרם מלאו 60, שיעור המס על הכנסה פסיבית כזו מתחיל בדרך כלל ב-31%, ולכן על פניו המסלול נשמע גרוע. אבל כאן מותר לנכות את מלוא ההוצאות: ריבית על המשכנתא, פחת על הדירה, תיקונים ואחזקה. בדירה ממונפת עם משכנתא גדולה, ההכנסה החייבת אחרי הוצאות יכולה להתכווץ משמעותית, ולעיתים המס בפועל נמוך מזה שהיה משולם במסלול 10%.
כלל אצבע: הכנסה נמוכה מהתקרה, בחרו בפטור. הכנסה גבוהה יותר בלי הוצאות משמעותיות, בדקו את מסלול 10%. דירה ממונפת עם הוצאות גבוהות, שווה לחשב גם את המסלול השולי.
מה חשוב לזכור לפני שמחליטים
- הבחירה היא שנתית ולכל הדירות יחד. אי אפשר לפצל מסלולים על אותה הכנסה, וכדאי לבחון את הבחירה מחדש בכל שנה.
- גם הכנסה פטורה כדאי לתעד. שמרו חוזי שכירות ואסמכתאות תשלום, כדי שתוכלו להוכיח את הזכאות לפטור אם תידרשו.
- מי שלא דיווח כלל חשוף לקנסות. הכנסה משכר דירה מעל התקרה שלא דווחה היא חוב מס לכל דבר, וניתן להסדיר אותה גם באיחור.
- השכרה לטווח קצר היא סיפור אחר. השכרת דירות נופש בסגנון Airbnb נחשבת בדרך כלל הכנסה עסקית, והפטור ומסלול 10% אינם חלים עליה.
בסופו של דבר מדובר בהחלטה מספרית: שווה לשבת פעם בשנה עם המחשבון, או עם איש מקצוע, ולבדוק איזה מסלול משאיר יותר כסף בכיס. ההפרש בין המסלולים יכול להגיע לאלפי שקלים בשנה.
