מחירי הדיור בישראל דחפו בשנים האחרונות עשרות אלפי ישראלים לחפש את דירת ההשקעה שלהם מעבר לים, מאתונה ולרנקה ועד ערי מזרח אירופה. אלא שרבים מהרוכשים מגלים רק אחרי העסקה עובדה בסיסית: תושב ישראל חייב במס בישראל על הכנסותיו בכל העולם, וגם שכר הדירה מהנכס בחו"ל צריך להיות מדווח וממוסה כאן.
למה כולם מדברים על נדל"ן בחו"ל
המשוואה שמושכת משקיעים ישראלים פשוטה: הון עצמי שנדרש לדירה בישראל מספיק לרכישת נכס שלם, ולעיתים יותר מאחד, במדינות כמו יוון וקפריסין. סקירות שוק מדברות על תשואות שכירות של 4% עד 6% בערים המרכזיות בקפריסין, ועל ביקוש חזק של רוכשים זרים שמחזיק את המחירים בעלייה מתונה. אבל תשואה על הנייר היא רק חצי מהתמונה. מס, ניהול מרחוק ותנודות מטבע יכולים לצמצם אותה משמעותית, ולכן חשוב להבין את הכללים לפני שמעבירים שקל.
שכר הדירה: שני מסלולי מס, ובחירה אחת חשובה
על הכנסות משכירות של מקרקעין מחוץ לישראל עומדות בפני יחיד שתי דרכים עיקריות להתמסות.
מסלול 15% (סעיף 122א לפקודה)
במסלול הזה משלמים מס בשיעור קבוע של 15% על ההכנסה ברוטו, כשההוצאה היחידה שמותר לנכות היא פחת. אי אפשר לנכות הוצאות ריבית, אחזקה או ניהול, וחשוב לא פחות: אי אפשר לקבל זיכוי על המס ששולם במדינה שבה נמצא הנכס. המסלול מתאים בעיקר למי שההוצאות שלו נמוכות והמס המקומי בחו"ל אפסי או נמוך מאוד.
המסלול הרגיל: מס שולי עם הוצאות וזיכוי
בחלופה השנייה ההכנסה מהשכירות מצטרפת לכלל ההכנסות וממוסה לפי שיעור המס השולי של המשקיע. בתמורה מותר לנכות את מלוא ההוצאות המוכרות, כולל ריבית על מימון, אחזקה ופחת, וכאשר קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל למדינת הנכס, מקבלים זיכוי על המס ששולם בחו"ל. למי שמס שולי גבוה והוצאות נמוכות המסלול הזה יקר, אבל למשקיע ממונף או למי שמשלם מס משמעותי בחו"ל הוא עשוי דווקא להשתלם.
מכירת הנכס: מס רווח הון גם בישראל
כשמוכרים את הנכס בחו"ל ברווח, ישראל ממסה את רווח ההון הריאלי של יחיד בשיעור של עד 25%. גם כאן, כאשר שולם מס במדינת הנכס, ניתן בדרך כלל לקבל זיכוי כנגד המס הישראלי מכוח אמנת המס, כך שלא משלמים פעמיים על אותו רווח. את חישוב הרווח, ההצמדות והזיכויים כדאי לעשות עם איש מקצוע, כי טעות כאן מתורגמת ישירות לכסף.
חובת הדיווח: הנכס בחו"ל לא שקוף לרשות המסים
הכנסה משכירות בחו"ל מחייבת הגשת דוח שנתי לרשות המסים, גם אצל שכירים שמעולם לא הגישו דוח. בנוסף, ישראל חתומה על הסכמים בינלאומיים לחילופי מידע פיננסי, כך שההנחה שההכנסה בחו"ל "לא תתגלה" מסוכנת ועלולה להסתיים בהליכי שומה, בקנסות ואף בחשיפה פלילית. מי שכבר מחזיק נכס ולא דיווח יכול לרוב להסדיר את המחדל, ועדיף שיעשה זאת ביוזמתו.
הכלל הפשוט: את ההחלטה בין מסלול 15% למסלול השולי מקבלים עם מספרים ביד, אחרי שמחשבים את המס המקומי, ההוצאות והמימון. הבחירה הנכונה יכולה להיות שווה נקודות אחוז שלמות מהתשואה.
מעבר למס: מה עוד חייבים לבדוק
- עלויות רכישה מקומיות: מס רכישה, שכר טרחת עורך דין מקומי, נוטריון ותיווך משתנים ממדינה למדינה ויכולים להגיע לאחוזים ניכרים ממחיר הנכס.
- ניהול מרחוק: חברת ניהול מקומית גובה בדרך כלל אחוז מדמי השכירות, וההוצאה הזו חייבת להיכנס לחישוב התשואה מראש.
- מטבע ומימון: ההכנסה מתקבלת ביורו או במטבע אחר, וההתחזקות של השקל יכולה לשחוק אותה. בנקים ישראליים לא נותנים משכנתא על נכס בחו"ל, ולכן המימון נשען על הון עצמי, על הלוואה כנגד נכס קיים בישראל או על מימון מקומי במדינת היעד.
- בדיקה משפטית: רישום זכויות, חובות קודמים על הנכס והיתרי בנייה נבדקים לפי הדין המקומי, ועורך דין ישראלי בלבד אינו מספיק.
השקעה בנדל"ן בחו"ל יכולה להיות רכיב לגיטימי ומשתלם בתיק, אבל היא עסקה לכל דבר: עם מס בשתי מדינות, חובת דיווח מלאה וסיכונים שאינם קיימים בהשקעה מקומית. מי שנכנס אליה עם עיניים פקוחות ותכנון מס נכון, מגדיל משמעותית את הסיכוי שהתשואה שהובטחה לו על הנייר תגיע גם לחשבון הבנק.
