רוב רוכשי הדירות מגלים את שלב השמאות רק אחרי שכבר חתמו על חוזה. הבנק לא מסתפק במחיר שסיכמתם עם המוכר: הוא שולח שמאי מקרקעין מטעמו, וסכום המשכנתא שיאושר בפועל נגזר מהערכת השווי שלו. כאשר ההערכה יוצאת נמוכה ממחיר החוזה, הפער נופל עליכם, ולכן חשוב להבין את התהליך מראש ולא להיות מופתעים ברגע הקריטי.
למה הבנק דורש שמאי, ומה הוא בודק
המשכנתא היא הלוואה שהדירה משועבדת כנגדה. השמאי מעריך עבור הבנק כמה הנכס באמת שווה, וכמה יהיה אפשר לקבל עבורו אם הבנק ייאלץ למכור אותו במהירות. לכן ההערכה שמרנית מטבעה, והיא עשויה להיות נמוכה ממחיר השוק או מהמחיר שסגרתם בחוזה.
במהלך הביקור בנכס השמאי בודק בין היתר את מצבו הפיזי של הנכס, התאמה בין הבנוי בפועל להיתרי הבנייה, רישום הזכויות בטאבו, חריגות בנייה ותוספות לא מאושרות. הוא עשוי לבקש מסמכים כמו חשבון ארנונה, נסח טאבו, שרטוטים וחוזה הרכישה.
כך הפער בין ההערכה למחיר פוגע במימון
בנק ישראל מגביל את אחוז המימון: עד 75 אחוז לרוכשי דירה ראשונה, עד 70 אחוז למשפרי דיור ועד 50 אחוז למשקיעים. הנקודה שרבים מפספסים היא שהבנק מחשב את האחוז הזה לפי הנמוך מבין מחיר הרכישה בחוזה והערכת השמאי.
דוגמה מספרית: רכשתם דירה ראשונה ב-2 מיליון שקל וציפיתם למשכנתא של 1.5 מיליון (75 אחוז). אם השמאי העריך את הדירה ב-1.9 מיליון בלבד, הבנק יעמיד עד 75 אחוז מ-1.9 מיליון, כלומר 1,425,000 שקל. נוצר חור של 75 אלף שקל שתצטרכו להשלים מההון העצמי, לעיתים שבועות ספורים לפני מועד התשלום.
איך התהליך עובד בפועל
- לאחר קבלת אישור עקרוני למשכנתא, הבנק מוסר רשימה של שמאים שהוא מאשר. לא ניתן להביא הערכה של שמאי פרטי מחוץ לרשימה.
- אתם בוחרים שמאי מהרשימה, מתאמים ביקור בנכס ומשלמים את שכר הטרחה ישירות אליו, לפי תעריפי הבנק. במסלול הבנקאי התעריף נמוך משמעותית מהערכה פרטית מלאה, שעולה בדרך כלל בין 2,000 ל-5,000 שקל.
- השמאי מעביר את ההערכה ישירות לבנק, והבנק קובע על בסיסה את סכום המשכנתא הסופי.
מי ששילם על הערכת שמאי זכאי לקבל העתק ממנה, ואפשר להשתמש בה גם בבקשת משכנתא מבנק אחר, בתנאי שטרם חלפו 90 יום ממועד ההערכה. בחלק מהמקרים הבנק מוותר על הדרישה, למשל ברכישת דירה חדשה מקבלן שעובד עם בנק מלווה או כשאחוז המימון המבוקש נמוך.
ההערכה יצאה נמוכה: מה אפשר לעשות
ככלל לא ניתן לערער על הערכת השמאי. עם זאת, אם ההערכה נמוכה משמעותית ממחיר הרכישה או ממחירי עסקאות דומות באזור, אפשר לבקש מהבנק הערכת שמאי נוספת מטעמו.
הכלל החשוב: אל תתחייבו על הון עצמי מינימלי בחוזה לפני שלקחתם בחשבון שההערכה עלולה לצאת נמוכה מהמחיר שסגרתם.
מתי שווה לשלם על שמאות מוקדמת
בנכסים עם סימני שאלה, כמו תוספות בנייה לא מוסדרות, פיצול יחידות, נכס לא רשום בטאבו או קרקע בחכירה, כדאי לשקול הזמנת שמאות מוקדמת פרטית עוד לפני חתימת החוזה. העלות נוספת, אבל היא זולה בהרבה מגילוי מאוחר שהבנק מוכן לממן הרבה פחות ממה שתכננתם, אחרי שכבר התחייבתם.
שורת הרווח
תזמנו את השמאות מוקדם ככל האפשר בתהליך, השאירו מרווח ביטחון בהון העצמי, ובנכסים חריגים אל תחסכו בבדיקה מוקדמת. ההבדל בין רוכש מופתע לרוכש מוכן הוא לעיתים עשרות אלפי שקלים.
