המספר שעוצר את רוב רוכשי הדירה הראשונה אינו מחיר הדירה, אלא ההון העצמי. לפי מגבלות בנק ישראל, רוכשי דירה ראשונה ויחידה נדרשים להעמיד לפחות 25% משווי הדירה מכספם, והבנק ישלים עד 75% במשכנתא. על דירה של 2 מיליון שקל, זה חצי מיליון שקל במזומן, עוד לפני ההוצאות הנלוות.
החדשות הטובות: יש דרכים חוקיות ומקובלות לסגור את הפער. המדריך מסדר אותן לפי סדר עדיפות.
קודם כול, לחשב את הסכום האמיתי
ה-25% הם רק נקודת הפתיחה. לצדם יש להיערך להוצאות נלוות של 3% עד 5% ממחיר הדירה: שכר טרחת עורך דין, תיווך אם יש, שמאות, פתיחת תיק משכנתא וביטוחים. ברכישת דירה ראשונה יש הקלה משמעותית במס רכישה, עם פטור עד תקרה של כ-1.98 מיליון שקל, אך מעל התקרה גם המס מצטרף לחשבון. פירוט מלא של המדרגות תמצאו במדריך מס הרכישה שלנו.
מתנה מההורים: המקור הנפוץ ביותר
הבנקים מקבלים כהון עצמי כספי מתנה מקרובי משפחה, בדרך כלל בליווי הצהרה חתומה שמדובר במתנה ולא בהלוואה שיש להחזיר. זה המקור הזול והפשוט ביותר, כשיש ממי. חשוב שהכסף יעבור בשקיפות ויתועד, כדי שלא לעכב את אישור המשכנתא.
קרן השתלמות וחסכונות נזילים
קרן השתלמות נזילה היא מקור מצוין להון עצמי: הכסף פטור ממס לאחר שש שנות ותק, ומשיכתו אינה יוצרת חוב חדש. לפני שמושכים כדאי לוודא שהקרן אכן נזילה, ולשקול אם הוויתור על הטבת המס העתידית מוצדק. גם קופות גמל להשקעה ופיקדונות נזילים נחשבים הון עצמי לכל דבר. על יתרונות הקרן קראו במדריך קרן ההשתלמות.
הלוואות משלימות: אפשרי, אבל בזהירות
מי שחסרים לו עד 100 עד 150 אלף שקל יכול לבדוק הלוואות מחוץ למשכנתא: הלוואות מקום עבודה לעובדי מדינה ולעובדי חברות גדולות, הלוואה על חשבון קרן השתלמות לא נזילה, או הלוואה בנקאית רגילה. חשוב להבין: הבנק למשכנתאות בודק את כלל ההתחייבויות שלכם, והחזר ההלוואה המשלימה ייכלל ביחס ההחזר המותר. הלוואה גדולה מדי עלולה דווקא להקטין את המשכנתא שתאושר.
הלוואת זכאות ומסלולים ממשלתיים
זכאי משרד הבינוי והשיכון יכולים לקבל הלוואת זכאות בריבית מסובסדת, שנחשבת בחלקה תחליף להון עצמי מבחינת התזרים. בדקו את זכאותכם לפני שמוותרים, פרטים במדריך הלוואת הזכאות. גם תוכניות דירה בהנחה מקטינות דרמטית את ההון הנדרש, למי שזוכה בהגרלה.
מבצעי מימון של קבלנים
מבצעי 20/80 דוחים את רוב התשלום למסירה ומאפשרים להיכנס לעסקה עם הון התחלתי קטן יותר, ובינתיים להמשיך לחסוך. זה פתרון אמיתי לפער תזרימי, אבל הוא אינו מבטל את הצורך בהון מלא ביום המפתח, וכדאי לקרוא קודם את המדריך שלנו למבצעי 20/80.
הכלל החשוב: משלימים הון עצמי ממקורות שאינם יוצרים החזר חודשי כבד. מתנה וחיסכון עדיפים על הלוואה, והלוואה שקופה עדיפה על מינוף שהבנק לא רואה.
השורה התחתונה: חשבו את הסכום המלא כולל הוצאות נלוות, מפו את המקורות לפי הסדר שלמעלה, וקבלו אישור עקרוני מהבנק לפני שמתאהבים בדירה.
