כשחותמים על משכנתא, רוב הלווים עסוקים בתמהיל המסלולים ובגובה הריבית, ומדלגים על שאלה בסיסית לא פחות: לפי איזה לוח סילוקין ההלוואה תיפרע. הבנקים מציעים כברירת מחדל את לוח שפיצר, עם החזר חודשי קבוע, אבל קיימת חלופה בשם קרן שווה, שבה ההחזר מתחיל גבוה ויורד מדי חודש. בהלוואה של מיליון שקל ל-20 שנה ההבדל בסך הריבית יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים.
כך עובד לוח שפיצר
בלוח שפיצר ההחזר החודשי קבוע לכל אורך חיי ההלוואה, כל עוד הריבית והמדד לא משתנים. בתוך התשלום הקבוע היחס בין ריבית לקרן משתנה עם הזמן: בשנים הראשונות רוב התשלום הוא ריבית ורק חלק קטן מהקרן נפרע, ובהמשך היחס מתהפך. זו הסיבה שאחרי חמש שנים של תשלומים רבים מגלים שהחוב כמעט לא ירד.
היתרון הגדול הוא יציבות: החזר צפוי וקבוע שקל לתכנן סביבו תקציב, והחזר התחלתי נמוך יחסית, שמאפשר לעמוד במבחני יחס ההחזר מההכנסה של הבנק.
כך עובדת קרן שווה
בלוח קרן שווה פורעים בכל חודש סכום קבוע מהקרן, ועליו מוסיפים את הריבית על יתרת החוב שנותרה. מכיוון שהקרן יורדת בקצב אחיד מהיום הראשון, גם תשלומי הריבית קטנים מחודש לחודש, וההחזר הכולל הולך ופוחת לאורך השנים.
המשמעות: ההחזר הראשון גבוה משמעותית משפיצר, אבל הוא רק יורד משם, ובסך הכול משלמים פחות ריבית, כי החוב עצמו נפרע מהר יותר.
המספרים: מיליון שקל ל-20 שנה
ניקח לדוגמה הלוואה של מיליון שקל ל-20 שנה בריבית שנתית של 5 אחוזים, ללא הצמדה:
- שפיצר: החזר קבוע של כ-6,600 שקל בחודש, וסך ריבית של כ-584 אלף שקל לאורך חיי ההלוואה.
- קרן שווה: החזר ראשון של כ-8,333 שקל, שיורד בהדרגה עד כ-4,200 שקל בתשלום האחרון, וסך ריבית של כ-502 אלף שקל.
הפער: חיסכון של כ-82 אלף שקל בריבית בקרן שווה, תמורת נכונות לשלם בהתחלה כ-1,700 שקל יותר בחודש. חשוב לזכור שההשוואה אינה סימטרית לגמרי, כי מדובר בתזרימי תשלומים שונים: מי שהיה משקיע את ההפרש החודשי באפיק מניב היה מצמצם חלק מהפער. ועדיין, עבור רוב משקי הבית שאינם משקיעים את ההפרש, החיסכון אמיתי.
למי מתאים כל לוח
שפיצר מתאים למי ש:
- נמצא בתחילת הדרך, עם הכנסה שצפויה לעלות עם השנים.
- צריך את ההחזר ההתחלתי הנמוך כדי לעמוד באישור הבנק, שכן יחס ההחזר נבחן לפי התשלום הראשון.
- מעדיף ודאות תקציבית מלאה על פני חיסכון עתידי.
קרן שווה מתאימה למי ש:
- נהנה מהכנסה גבוהה ופנויה היום, וצופה ירידה בהכנסות בעתיד, למשל לקראת פרישה.
- רוצה לצמצם את סך הריבית ולראות את החוב יורד מהר.
- מתכנן פירעון מוקדם: בקרן שווה יתרת הקרן בכל נקודת זמן נמוכה יותר, ולכן גם עלות הסילוק.
אפשר גם לשלב: אין חובה לבחור לוח אחד לכל המשכנתא. ניתן לקחת חלק מהמסלולים בשפיצר וחלק בקרן שווה, ולהתאים את עקומת ההחזר לתוכנית החיים.
מה בודקים מול הבנק
בקשו מהיועץ בבנק הדפסה של לוח הסילוקין המלא בשתי החלופות עבור התמהיל שהוצע לכם, והשוו שלושה נתונים: ההחזר הראשון, סך הריבית הכולל, ויתרת הקרן אחרי חמש ושבע שנים, נקודות הזמן שבהן ישראלים רבים ממחזרים או מוכרים. חשוב לדעת שלא כל הבנקים מציעים קרן שווה בכל המסלולים, ולעיתים צריך לבקש אותה במפורש. ההחלטה על הריבית עצמה נסגרת במשא ומתן, אבל הבחירה בלוח הסילוקין נמצאת כולה בידיים שלכם, וכפי שראינו, היא שווה כסף.
