הדירה המשותפת היא כמעט תמיד הנכס הגדול והשאלה הטעונה ביותר בהליך גירושין, והמשכנתא שרובצת עליה הופכת את החלוקה למורכבת שבעתיים. החדשות הטובות: העברת הזכויות בדירה בין בני זוג במסגרת גירושין אינה נחשבת עסקה במקרקעין, ולכן אינה גוררת מס. החדשות הפחות טובות: הבנק אינו צד להסכם הגירושין, ומי שרוצה להסיר את שמו מהמשכנתא צריך לעבור מסלול אישור מלא.
הפטור ממס: העברה אגב גירושין אינה "מכירה"
חוק מיסוי מקרקעין קובע במפורש שהעברת זכויות בדירה הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין אינה נחשבת מכירה, בין שההעברה היא בין בני הזוג ובין שהיא לילדיהם. המשמעות: הצד המעביר אינו משלם מס שבח, הצד המקבל אינו משלם מס רכישה, ואין צורך בדיווח למיסוי מקרקעין על ההעברה עצמה.
שני דגשים חשובים. ראשית, הפטור חל כאשר ההעברה מעוגנת בפסק דין, ולכן חשוב שהסכם הגירושין המסדיר את חלוקת הדירה יקבל תוקף של פסק דין לפני ביצוע ההעברה. שנית, הפטור נוגע להעברה בין בני הזוג בלבד: מכירת הדירה לצד שלישי היא עסקה רגילה לכל דבר, עם כללי המס הרגילים.
יתרון נוסף: רצף מס לעתיד
מכיוון שההעברה אינה נחשבת מכירה, בן הזוג שנשאר עם הדירה נכנס בנעלי בן הזוג המעביר: יום הרכישה ושווי הרכישה המקוריים נשמרים. כשהדירה תימכר בעתיד, חישוב מס השבח ייעשה מהרכישה המקורית, נקודה שכדאי לשקלל בשווי האיזון בין הצדדים.
מול הבנק: הסכם הגירושין לא מזיז לו
שני בני זוג שנטלו משכנתא חתומים כלווים ביחד ולחוד, וכל אחד מהם אחראי כלפי הבנק על מלוא החוב. גם אם נקבע בהסכם הגירושין שאחד הצדדים "לוקח את המשכנתא", הבנק ימשיך לראות בשניהם חייבים עד שיאשר אחרת. מי שסומך על ההסכם בלבד עלול לגלות אחרי שנים שפיגור של הצד השני פוגע בדירוג האשראי שלו.
להסרת לווה מהמשכנתא יש בפועל שלושה מסלולים:
- העברת המשכנתא על שם הנשאר: הבנק בוחן את הלווה הנותר כאילו נטל את ההלוואה לבדו: הכנסה, יחס החזר, היסטוריית אשראי. אם ההכנסה אינה מספיקה, הבנק עשוי לדרוש ערב, הקטנת חוב או לסרב.
- מיחזור מלא: פירעון המשכנתא הקיימת ונטילת הלוואה חדשה על שם הנשאר בלבד, לעיתים בתוספת סכום למימון רכישת חלקו של בן הזוג. בסביבת הריבית הנוכחית כדאי להשוות הצעות מכמה בנקים ולבדוק עמלות פירעון מוקדם.
- מכירה לצד שלישי: כשאף צד אינו יכול או רוצה לשאת בדירה לבדו, המשכנתא נפרעת מתמורת המכירה והיתרה מתחלקת לפי ההסכם.
הכלל החשוב: אל תחתמו על הסכם גירושין הקובע מי נשאר בדירה לפני שבדקתם מול הבנק שהמהלך אפשרי מבחינת מימון.
סדר פעולות נכון
מומלץ להתחיל בשמאות עדכנית של הדירה ובבירור יתרת המשכנתא המדויקת, כולל לוחות סילוקין ועמלות. על בסיס זה מחשבים את שווי הזכויות של כל צד. במקביל, פונים לבנק לקבלת אישור עקרוני להעברת ההלוואה או למיחזור. רק לאחר שהתמונה המימונית ברורה, מעגנים את החלוקה בהסכם ומביאים אותו לאישור בית המשפט או בית הדין, ואז מבצעים את רישום הזכויות והסדרת המשכנתא בפועל.
גירושין הם אירוע קשה גם בלי טעויות פיננסיות. תכנון נכון של סדר הפעולות, ניצול הפטור ממס וסגירה מסודרת מול הבנק יכולים לחסוך לשני הצדדים מאות אלפי שקלים ושנים של חשיפה מיותרת.
