מאות אלפי משקי בית בישראל משכירים דירה למגורים, אבל רבים מהם לא יודעים שגובה המס על ההכנסה הזו תלוי במידה רבה בבחירה שלהם עצמם. רשות המסים מאפשרת לבחור בין שלושה מסלולי מיסוי שונים, וההבדל ביניהם על אותה דירה בדיוק יכול להגיע לאלפי שקלים בשנה. הבחירה אינה אוטומטית: מי שלא מכיר את הכללים עלול לשלם יותר מהנדרש, או לגלות באיחור שהפסיד מסלול משתלם.
מסלול הפטור: עד 5,654 שקל בחודש בלי מס בכלל
המסלול המוכר ביותר הוא הפטור ממס על השכרת דירה למגורים. בשנת 2026 תקרת הפטור עומדת על 5,654 שקל בחודש: מי שסך הכנסותיו משכר דירה למגורים אינו עולה על הסכום הזה אינו משלם מס כלל.
מעל התקרה המנגנון פחות מוכר, והוא חשוב: כל שקל של הכנסה מעל התקרה מקטין את סכום הפטור בשקל. לדוגמה, מי שמקבל 6,654 שקל בחודש חורג מהתקרה ב-1,000 שקל, ולכן הפטור שלו יורד ל-4,654 שקל, והוא ישלם מס על ההפרש. בהכנסה חודשית של 11,308 שקל ומעלה הפטור נעלם לחלוטין. חשוב לדעת גם שהתקרה כמעט ואינה מתעדכנת בשנים האחרונות, לאחר שהוחלט להקפיא את ההצמדה למדד בשנים 2025 עד 2027.
מסלול 10 אחוזים: פשוט ומהיר, אבל בלי ניכוי הוצאות
המסלול השני, לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, מאפשר לשלם מס אחיד של 10 אחוזים על מלוא ההכנסה משכר דירה, ללא תקרה. התנאים: הדירה משמשת למגורים בישראל, וההכנסה אינה מגיעה כדי עסק של ממש.
הפשטות הזו מגיעה עם מחיר: במסלול הזה אי אפשר לנכות הוצאות כלשהן, לא פחת, לא תיקונים ולא ריבית על משכנתא, ואין זכאות לפטורים, קיזוזים או נקודות זיכוי על ההכנסה הזו. יתרון בולט של המסלול הוא הביורוקרטיה המצומצמת, אך יש בו מועד קריטי: את המס יש לשלם עד 30 בינואר של השנה העוקבת. מי שמשכיר דירה ב-2026 חייב לשלם את המס עד סוף ינואר 2027, ואיחור עלול לשלול את הזכאות למסלול.
הקלה למי שמשכיר וגם שוכר
מאז 2023 קיימת הקלה משמעותית: מי שמשכיר את דירתו היחידה ושוכר במקביל דירה אחרת למגוריו רשאי לנכות את שכר הדירה שהוא משלם, עד 90,000 שקל בשנה, מההכנסה שעליה מחושב המס במסלול זה. בפועל, רבים מהמשכירים במצב הזה ישלמו 10 אחוזים רק על ההפרש שבין שני שכרי הדירה, ולעיתים לא ישלמו מס כלל.
המסלול השולי: לנכות הכל, לשלם לפי המדרגה
המסלול השלישי מצרף את ההכנסה משכירות להכנסה החייבת הרגילה. היתרון הגדול הוא האפשרות לנכות את מלוא ההוצאות: תיקונים ואחזקה, פחת על הדירה, ריבית על משכנתא ושכר טרחה מקצועי. החיסרון הוא שיעור המס: למי שטרם מלאו לו 60 מדרגת המס הראשונה על הכנסה פסיבית היא 31 אחוזים. לעומת זאת, מי שמלאו לו 60 נהנה ממדרגות המס הרגילות שמתחילות ב-10 אחוזים, ולכן עבור פנסיונרים עם הכנסות נמוכות זה עשוי להיות המסלול המשתלם ביותר.
איך בוחרים נכון?
- שכר הדירה נמוך מ-5,654 שקל בחודש והיא הדירה המושכרת היחידה שלכם: מסלול הפטור הוא כמעט תמיד הבחירה הנכונה.
- שכר דירה גבוה מהתקרה והוצאות שוטפות נמוכות: מסלול 10 אחוזים בדרך כלל עדיף, בתנאי שזוכרים לשלם עד סוף ינואר.
- הוצאות גבוהות על הדירה, למשל שיפוץ גדול או ריבית משכנתא משמעותית: כדאי לבדוק את המסלול השולי, שמאפשר לנכות אותן.
- גיל 60 ומעלה עם הכנסות נמוכות: המסלול השולי עשוי להוביל למס נמוך במיוחד ואף אפסי.
- משכירים את הדירה היחידה וגרים בשכירות: בדקו את מסלול 10 האחוזים עם ניכוי השכירות ששילמתם, עד 90,000 שקל בשנה.
הבחירה בין המסלולים אינה חד פעמית לכל החיים: אפשר לבחון אותה מחדש בכל שנת מס, בהתאם לגובה שכר הדירה, להוצאות ולמצב האישי.
חשוב לזכור שגם מי שפטור ממס עשוי להידרש לדווח במקרים מסוימים, ושבחירה שגויה קשה לעיתים לתיקון בדיעבד. במצבים מורכבים, למשל כמה דירות, הכנסות גבוהות או שילוב מסלולים, מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון או יועץ מס לפני קבלת החלטה.
