הכנסה משכר דירה למגורים אינה פטורה ממס באופן אוטומטי. רבים מבעלי הדירות משוכנעים שכל עוד הם משכירים דירה אחת אין להם מה לדווח, אבל החוק קובע תקרת פטור מדויקת, וכל שקל מעליה חייב במס. בשנת 2026 עומדת תקרת הפטור החודשית על 5,654 שקל, וההחלטה באיזה מסלול מיסוי לבחור יכולה לחסוך לכם אלפי שקלים בשנה או לעלות לכם אותם.
שלושת המסלולים, בקצרה
המחוקק מאפשר לבעל דירה למגורים לבחור בכל שנה מחדש באחד משלושה מסלולים למיסוי ההכנסה. אי אפשר לפצל את אותה דירה בין שני מסלולים באותה שנת מס, ולכן כדאי לחשב מראש איזה מהם משתלם.
מסלול הפטור
אם סך ההכנסה החודשית שלכם מכל הדירות למגורים אינו עולה על 5,654 שקל, ההכנסה פטורה ממס במלואה. אין צורך לשלם ובדרך כלל אין צורך לדווח. זהו המסלול הפשוט ביותר, והוא מתאים לרוב משכירי הדירה הבודדת.
מסלול הפטור החלקי
כאשר ההכנסה החודשית עולה על התקרה אך אינה מגיעה לכפל התקרה, כלומר עד 11,308 שקל בחודש, ניתן ליהנות מפטור חלקי. הנוסחה פשוטה: מפחיתים מתקרת הפטור את הסכום שבו ההכנסה עולה על התקרה, והתוצאה היא סכום הפטור המעודכן. על היתרה משלמים מס לפי מדרגות המס האישיות. ככל שההכנסה קרובה יותר לכפל התקרה, הפטור מצטמצם עד שהוא מתאפס.
מסלול 10 אחוז
במסלול זה משלמים מס בשיעור קבוע של 10 אחוזים על מלוא ההכנסה מדמי השכירות, כבר מהשקל הראשון ובלי תלות בתקרה. היתרון הוא הפשטות והוודאות, והחיסרון הוא שאי אפשר לנכות הוצאות או פחת. המסלול מתאים בעיקר למי שהכנסתו מדמי השכירות גבוהה משמעותית מהתקרה.
איך בוחרים נכון
הכלל המנחה הוא לבדוק את גובה שכר הדירה החודשי מול שתי נקודות הציון: תקרת הפטור וכפל התקרה. אם אתם מתחת ל-5,654 שקל, מסלול הפטור כמעט תמיד עדיף. אם אתם בין התקרה לכפל התקרה, כדאי לחשב את הפטור החלקי מול מסלול 10 האחוזים ולראות מה מוביל לתשלום נמוך יותר. מעל כפל התקרה, ההשוואה היא בעיקר בין מסלול 10 האחוזים לבין המסלול הרגיל לפי מדרגות מס.
שכר דירה של 6,000 שקל בחודש כבר חוצה את תקרת הפטור, ולכן אפילו משכיר של דירה אחת חייב לבדוק את חבות המס שלו ולא להניח שהוא פטור.
מתי מסלול המדרגות דווקא משתלם
המסלול הרגיל, שבו ההכנסה מתווספת לשאר ההכנסות וממוסה לפי מדרגות המס, נראה על פניו יקר, אבל הוא המסלול היחיד שמאפשר לנכות הוצאות מוכרות: פחת על הנכס, ריבית על משכנתה ששימשה לרכישת הדירה, תיקונים ודמי ניהול. עבור בעל דירה עם משכנתה כבדה והכנסות אישיות נמוכות, ניכוי ההוצאות עשוי להקטין את החבות מתחת למה שהיה משלם במסלול 10 האחוזים.
שלוש פעולות שכדאי לעשות עכשיו
ראשית, סכמו את ההכנסה החודשית מכל הדירות למגורים יחד, שכן התקרה נמדדת על סך ההכנסה ולא לכל דירה בנפרד. שנית, אם אתם במסלול 10 האחוזים, זכרו שיש להעביר את התשלום לרשות המסים בתוך המועד הקבוע לאחר תום שנת המס, אחרת נוספת ריבית. שלישית, שמרו קבלות ואסמכתאות על הוצאות, כדי שתוכלו לבחור במסלול המדרגות אם יתברר שהוא זול יותר.
הבחירה במסלול אינה טכנית בלבד, היא ההבדל בין תשואה נטו גבוהה לנמוכה על הנכס. לפני הגשת הדוח השנתי כדאי להריץ את שלושת התרחישים, ובמקרים גבוהים או מורכבים להיוועץ ביועץ מס.
