שנת 2026 היא נקודת מפנה עבור מאות אלפי בעלי דירות בבניינים ישנים. סף ההסכמה הדרוש כדי לקדם פרויקט פינוי בינוי ירד מ-80% ל-67% מבעלי הדירות, ובמקביל תוכנית תמ"א 38, שליוותה את שוק ההתחדשות העירונית כמעט שני עשורים, פוקעת סופית בסוף השנה. עבור דיירים בבניין ישן, המשמעות היא שהסיכוי לצאת לדרך גדל, אך גם שכוח המיקוח האישי של כל דייר משתנה.
מה השתנה בחוק ב-2026
השינוי המרכזי הוא הורדת רף ההסכמה. עד כה נדרשה הסכמה של 80% מבעלי הדירות במתחם כדי להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי, ודייר בודד יכול היה לעכב את כלל השכנים במשך שנים. כעת מספיקה הסכמה של שני שלישים, 67%, כדי לקדם את התהליך מול דייר שמסרב ללא טעם סביר. המטרה המוצהרת היא לשחרר פרויקטים שנתקעו, לחזק מבנים מפני רעידות אדמה ולהגדיל את היצע הדירות באזורי ביקוש.
במקביל, תמ"א 38 פוקעת. התוכנית שאפשרה חיזוק והרחבה של בניינים קיימים תמורת זכויות בנייה, הופכת לפרק בהיסטוריה, ופינוי בינוי הופך למסלול הדומיננטי של ההתחדשות העירונית. מי ששקל פרויקט תמ"א צריך לבחון מחדש את החלופות.
חבילת הטבות המס שמגיעה לדיירים
אחד היתרונות הגדולים של פינוי בינוי, שרבים לא מודעים לו, הוא מערכת פטורי מס נדיבה שנועדה לעודד דיירים להצטרף. חשוב להכיר אותה לפני שמנהלים משא ומתן מול יזם.
פטור ממס שבח
בעל דירה במתחם שמעביר את דירתו ליזם בתמורה לדירה חדשה יהיה פטור ממס שבח, כל עוד התמורה היא דירה חלופית אחת במתחם העומדת בתקרות שנקבעו בחוק: שטח של עד 120 מ"ר, או שווי של עד 150% מהדירה הישנה, או שטח של עד 150% מהדירה הישנה ולא יותר מ-200 מ"ר. מעבר לתקרות אלה עלול לחול מס על החלק העודף.
פטור ממס רכישה
הדייר, שמבחינה משפטית "רוכש" דירה חדשה או שירותי בנייה, זכאי לפטור ממס רכישה בפרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38/2. זו הקלה משמעותית שחוסכת עשרות אלפי שקלים.
היטל השבחה
שיעור היטל ההשבחה הסטטוטורי עומד על 25% מעליית השווי, אך ברוב פרויקטי פינוי בינוי הדיירים פטורים ממנו גם כאשר שווי הנכס עולה. חלק מהרשויות המקומיות אף קבעו פטור מלא כדי לעודד פרויקטים. מומלץ לבדוק מול העירייה מה המדיניות במתחם הספציפי.
הכלי החשוב ביותר: עסקת נטו
ההגנה המשפטית המרכזית של הדייר היא סעיף בהסכם הקובע שהעסקה היא עסקת "נטו". פירוש הדבר שכל מס, היטל, אגרה או תשלום חובה שיחול על העסקה, בין אם ידוע כיום ובין אם יוטל בעתיד, יחול על היזם בלבד ולא על הדייר.
לפני חתימה על כל הסכם פינוי בינוי, ודאו שהעסקה מוגדרת כעסקת נטו ושהדירה החלופית עומדת בתקרות הפטור ממס שבח. שני הסעיפים האלה שווים לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
מה כדאי לעשות עכשיו
אם אתם גרים בבניין ישן, זה הזמן לבחון את המצב. בדקו אם קיימת נציגות דיירים פעילה או יוזמה של יזם במתחם, ומהו שיעור ההסכמה הנוכחי. דרשו ליווי של עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית ומייצג את הדיירים ולא את היזם, ואל תסתמכו על הבטחות בעל פה. הורדת הרף ל-67% מאיצה תהליכים, ולכן חשוב להיכנס למשא ומתן מתוך ידע ולא מתוך לחץ. פרויקט טוב יכול להעלות משמעותית את שווי הנכס שלכם, אך רק אם התנאים המשפטיים והמיסויים מסודרים מראש.
