העברת דירה במתנה בין בני משפחה היא אחד המהלכים הנפוצים בתכנון נדל"ן משפחתי, והיא נהנית מהטבות מס משמעותיות. הורה שמעביר דירה לילד, או בני זוג שמעבירים דירה ביניהם, יכולים לחסוך עשרות אלפי שקלים במס לעומת עסקת מכירה רגילה. אבל ההטבה מותנית בכללים נוקשים, ומי שמתעלם מהם עלול לגלות חשבון מס גדול דווקא בהמשך הדרך.
ההעברה מכונה בלשון החוק העברה ללא תמורה, כלומר העברת הבעלות בדירה בלי שמקבל המתנה משלם עבורה. שני מסים עיקריים רלוונטיים כאן: מס רכישה שמשלם מקבל המתנה, ומס שבח שבדרך כלל מוטל על המוכר.
מס רכישה: רק שליש מהסכום הרגיל
בהעברת דירה במתנה בין קרובים, מקבל המתנה משלם רק שליש ממס הרכישה שהיה משלם אילו רכש את הדירה בכסף מלא, לפי מדרגות מס הרכישה הידועות ביום ההעברה. זו הקלה משמעותית, אך חשוב לזכור שהיא מחושבת לפי שווי השוק של הדירה, לא לפי סכום סמלי.
נקודה קריטית: אם למקבל המתנה כבר יש דירה, הדירה שהתקבלה במתנה עשויה להיחשב דירה נוספת ולהעלות את מדרגות מס הרכישה שלו, וגם להשפיע על מס השבח בעתיד כשימכור את אחת הדירות.
מס שבח: פטור שהוא בעצם דחייה
העברת דירה במתנה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח. אבל זהו אינו ביטול של המס אלא דחייה שלו. מקבל המתנה נכנס בנעלי הנותן: ביום שבו ימכור את הדירה בשוק החופשי, הוא ישלם מס שבח על עליית הערך מיום הרכישה המקורית של הנותן, ולא מיום קבלת המתנה. כך שהמס לא נעלם, הוא רק ממתין למכירה הבאה.
תקופות הצינון שקובעות מתי מותר למכור
כדי למנוע ניצול לרעה של הפטור, למשל העברת דירה לקרוב רק כדי למכור אותה מיד בפטור, קבע החוק תקופות צינון. בתקופות אלה לא ניתן למכור את הדירה שהתקבלה במתנה תוך ניצול פטור ממס שבח:
- שלוש שנים אם מקבל המתנה מתגורר בדירה דרך קבע, כאשר הספירה מתחילה מהיום שבו עבר להתגורר בה.
- ארבע שנים אם מקבל המתנה אינו מתגורר בדירה, כאשר הספירה מתחילה מיום קבלת המתנה.
מי שמוכר לפני תום תקופת הצינון עלול לאבד את הפטור ולשלם מס שבח מלא.
מי נחשב קרוב
הגדרת קרוב לצורך ההטבות כוללת בין השאר בן או בת זוג, הורים והורי הורה, ילדים ונכדים ובני זוגם, ואחים ואחיות בתנאים מסוימים. ההגדרה המדויקת משתנה בין מס רכישה למס שבח, ולכן חשוב לוודא מראש שההעברה המבוקשת אכן נכנסת להגדרה.
מתי המהלך פחות משתלם
העברה במתנה אינה תמיד הפתרון הזול. אם למקבל כבר יש דירה, המתנה עלולה לפגוע בזכאות שלו לפטורים עתידיים ולהעלות את מס הרכישה. במקרים כאלה לעיתים עדיף לתכנן מכירה רגילה, ירושה עתידית, או פיצול בין יורשים. ההחלטה תלויה במספר הדירות של כל צד, בשווי הנכס ובלוח הזמנים הצפוי למכירה.
הפטור ממס שבח אינו מוחק את המס, אלא דוחה אותו למכירה הבאה. מי שמתכנן למכור בקרוב חייב לחשב זאת מראש.
שורה תחתונה
העברת דירה במתנה בין קרובים חוסכת שני שלישים ממס הרכישה ופוטרת ממס שבח בעת ההעברה, אך היא כפופה לתקופות צינון ולכניסה בנעלי הנותן לצורך המס העתידי. לפני חתימה כדאי להיוועץ בעורך דין למיסוי מקרקעין, ולחשב את התמונה הכוללת של כל הצדדים, כדי לוודא שהמתנה אכן חוסכת כסף ולא דוחה חשבון מס גדול יותר להמשך.
