הכנסה של מאות שקלים ללילה נשמעת מפתה, אבל התמונה של ההשכרה לטווח קצר בישראל השתנתה: רשות המסים דורשת את חלקה במלואו, בתי המשפט קובעים בעקביות שמדובר בשימוש חורג בבנייני מגורים, והעיריות מחפשות דרכים לגבות יותר. מי ששוקל להפוך דירה לנכס Airbnb צריך להבין קודם כול דבר אחד: בעיני הרשויות זה עסק לכל דבר, על כל המשתמע.
המס: הכנסה עסקית בלי הפטור המוכר
הפטור ממס על הכנסות משכירות למגורים, שתקרתו עומדת ב-2026 על 5,654 שקל בחודש, חל רק על השכרה למגורים לטווח ארוך. השכרה לתקופות קצרות, בדרך כלל של פחות מ-30 יום, לתיירים ולנופשים, נחשבת ככלל הכנסה מעסק: היא חייבת במס לפי מדרגות המס השולי של המשכיר, ובמקרים רבים גם בדמי ביטוח לאומי.
יש גם צד שני למטבע: כעסק, מותר לנכות מההכנסה החייבת הוצאות שוטפות, ובהן עמלות הפלטפורמה, ניקיון, ארנונה, חשמל, מים, אינטרנט, תחזוקה, ריהוט ופחת. ניהול ספרים מסודר הוא תנאי לכך.
ובנוגע למע"מ: מי שמחזור ההכנסות השנתי שלו עולה על תקרת העוסק הפטור, 122,833 שקל נכון ל-2026, נדרש להירשם כעוסק מורשה ולגבות מע"מ. גם מתחת לתקרה נדרש רישום ודיווח.
בתי המשפט: דירה שמתפקדת כבית מלון היא שימוש חורג
שורת פסיקות, שהתחזקה ב-2025, קובעת שהשכרה לילית של דירה בבניין מגורים מתפקדת למעשה כבית מלון, ולכן מהווה שימוש שאינו למגורים הדורש היתר לשימוש חורג. מי שמשכיר בלי היתר חשוף לקנסות, לצווי הפסקה, וגם לתביעות מצד שכנים וּוועדי בתים שסובלים מהמטרד. חשוב לדעת: תשלום ארנונה עסקית אינו מכשיר את השימוש ואינו תחליף להיתר.
תל אביב: כ-8,500 דירות על הכוונת
בתל אביב, שבה פועלות על פי ההערכות כ-8,500 דירות המושכרות דרך פלטפורמות כמו Airbnb, מקדמת העירייה זה תקופה תעריפי ארנונה גבוהים יותר לדירות כאלה, מתוך מטרה מוצהרת להחזיר חלק מהן לשוק השכירות ארוכת הטווח.
הרגולציה מתהדקת: דיווח אוטומטי לרשות המסים
הכיוון ב-2026 ברור. טיוטת חוק ההסדרים כוללת הצעה לחייב את הפלטפורמות עצמן, ובהן Airbnb ו-Booking, להעביר לרשות המסים מידע על עסקאות השכרה לטווח קצר. במקביל מקודמת חובת דיווח על כלל הכנסות השכירות, גם כשהן נמוכות מתקרת הפטור, וכבר משנת המס 2025 חלה חובת דיווח על מי שמחזיק ביותר מדירת מגורים אחת. ההנחה שהכנסות מהשכרה קצרה נשארות מתחת לרדאר מפסיקה להיות רלוונטית.
אז האם זה עדיין משתלם? כך בודקים
- חשבו תפוסה ריאלית: הכנסה שנתית בתפוסה של 60 עד 70 אחוז, בניכוי עמלות, ניקיון ותחזוקה, מול שכר דירה שנתי בהשכרה רגילה.
- הפחיתו את המס לפי המדרגה השולית שלכם, ולא לפי הפטור שאינו חל.
- בדקו את המצב התכנוני: האם נדרש היתר לשימוש חורג באזור שלכם, ומה עמדת הוועדה המקומית.
- ודאו ביטוח מתאים לאירוח קצר, שכן פוליסת דירה רגילה לרוב אינה מכסה.
- שקללו את הזמן: ניהול אירוח הוא עבודה שוטפת, לא הכנסה פסיבית.
השורה התחתונה: הפער בין ההכנסה ברוטו ללילה לבין הרווח נטו אחרי מס, הוצאות ורגולציה הוא גדול, ובחלק מהמקרים השכרה ארוכת טווח פשוטה ובטוחה יותר תניב תשואה דומה.
הכתוב אינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. לפני כניסה לתחום מומלץ להיוועץ ברואה חשבון ובעורך דין המתמחים בנדל"ן.
