לפני שמחפשים דירה, כדאי לדעת כמה כסף הבנק בכלל יסכים להלוות לכם. בנק ישראל קובע שורת מגבלות מחייבות על המשכנתאות, והן שמכתיבות את גובה ההון העצמי שתצטרכו ואת גובה ההחזר החודשי. עם ריבית בנק ישראל שירדה ב-6 ביולי 2026 ל-3.5% וריבית פריים של 5%, ההלוואות זולות יותר מבעבר, אך התקרות הרגולטוריות נותרו בעינן.
הנה ארבעת הכללים המרכזיים שכל רוכש חייב להכיר, ומה השתנה השנה.
שיעור המימון: כמה הון עצמי צריך
שיעור המימון הוא היחס בין גובה המשכנתה לשווי הדירה, והוא הכלל שקובע כמה הון עצמי תצטרכו להביא מהבית. בנק ישראל מגדיר שלוש תקרות לפי סוג הרוכש:
- דירה יחידה: מימון של עד 75% משווי הנכס, כלומר הון עצמי של 25% לפחות.
- דירה חליפית (משפרי דיור): מימון של עד 70%, כלומר הון עצמי של 30% לפחות.
- דירה להשקעה או דירה נוספת: מימון של עד 50% בלבד, כלומר הון עצמי של מחצית משווי הדירה.
המשמעות מעשית: על דירה יחידה בשווי 2 מיליון שקל תצטרכו הון עצמי של 500 אלף שקל לפחות. על דירה להשקעה באותו שווי תידרשו למיליון שקל.
יחס ההחזר: עד כ-40% מההכנסה
הבנק בודק שההחזר החודשי אינו בולע חלק גדול מדי מההכנסה הפנויה. יחס ההחזר המרבי המקובל עומד על כ-40% מההכנסה נטו, ובנקים רבים מעדיפים החזר נמוך יותר, סביב שליש מההכנסה, כדי להשאיר מרווח ביטחון.
שינוי מהותי נכנס לתוקף ב-1 ביולי 2026: הבנקים נדרשים כעת לבחון יחד את כל ההלוואות הרשומות על אותו נכס, המשכנתה, הלוואת השיפוץ והלוואה לכל מטרה, כחבילה אחת מול ההכנסה. כך נסגרת דלת שאפשרה בעבר להגדיל את המינוף באמצעות פיצול ההלוואות.
תמהיל הריבית: לא יותר משני שליש משתנה
כדי להגן על הלווים מפני זינוק בהחזרים כשהריבית עולה, בנק ישראל אוסר ליטול יותר משני שליש מסכום המשכנתה במסלולים בריבית משתנה. לפחות שליש מההלוואה חייב להיות בריבית קבועה. הכלל הזה חשוב במיוחד בתקופה של ריבית יורדת, כשמפתה לקחת כמה שיותר במסלולי הפריים.
הבדיקה הראשונה שכדאי לעשות אינה מהי הדירה שאני רוצה, אלא מהו ההחזר החודשי שאני יכול לעמוד בו לאורך שנים, וממנו לגזור אחורה את גובה המשכנתה.
תקופת ההלוואה והלוואה לכל מטרה
תקופת המשכנתה המרבית עומדת על 30 שנה. הארכת התקופה מקטינה את ההחזר החודשי אך מייקרת מאוד את סך הריבית לאורך חיי ההלוואה, ולכן היא אינה בהכרח שווה. בנוסף, בעלי דירה יכולים לשעבד את נכסם לצורך הלוואה לכל מטרה בשיעור מימון של עד 70%, הקלה שבנק ישראל הפך לקבועה. זהו כלי גמיש, אך הוא ממשכן את קורת הגג ולכן מחייב זהירות.
שורה תחתונה לרוכש
לפני שמתאהבים בדירה, חשבו אחורה: קבעו כמה הון עצמי יש לכם, בדקו לאיזו קטגוריית מימון אתם שייכים, וודאו שההחזר החודשי הצפוי אינו חוצה את יחס ההחזר. אישור עקרוני מהבנק לפני החיפוש יחסוך אכזבות ויחדד את טווח המחירים הריאלי עבורכם. המספרים המדויקים משתנים מלווה ללווה, ולכן כדאי להיוועץ ביועץ משכנתאות עצמאי לפני קבלת החלטה.
