אלפי משפחות בישראל מקבלות מדי שנה דירה בירושה, וחלקן מגלות מאוחר מדי שהחלטה חפוזה עלתה להן במס של מאות אלפי שקלים. נקודת הפתיחה דווקא מעודדת: בישראל אין מס ירושה, וקבלת הדירה עצמה אינה כרוכה בתשלום מס כלשהו. מה שקובע את חשבון המס הוא מה שקורה אחר כך: איך היורשים מתחלקים ביניהם, ומתי ואיך מוכרים.
קבלת הירושה: לא משלמים מס רכישה ולא מס שבח
מס העיזבון בוטל בישראל עוד בשנת 1981. מעבר לכך, חוק מיסוי מקרקעין קובע במפורש שהורשה אינה נחשבת "מכירה", ולכן העברת הדירה מהמוריש ליורשים אינה חייבת במס שבח ואינה חייבת במס רכישה. רישום הזכויות על שם היורשים נעשה על בסיס צו ירושה או צו קיום צוואה, בהליך רישומי בלבד.
מוכרים את הדירה? כך עובד הפטור ממס שבח
סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה, כשהרעיון הוא שהיורש "נכנס בנעלי המוריש". הפטור מותנה בשלושה תנאים מצטברים:
- היורש הוא בן זוג של המוריש, צאצא שלו (ילד, נכד), או בן זוג של צאצא.
- לפני פטירתו המוריש לא החזיק ביותר מדירת מגורים אחת.
- אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה זכאי בעצמו לפטור של דירה יחידה.
יתרון חשוב של הפטור הזה: הוא עומד ליורש גם אם יש לו דירות נוספות משלו. עם זאת, הפטור מוגבל בתקרת שווי, כך שבמכירת דירת יוקרה החלק שמעל התקרה יחויב במס.
אין פטור? המס מחושב באופן ליניארי
כשאחד התנאים לא מתקיים, למשל אם למוריש הייתה יותר מדירה אחת, המכירה חייבת במס שבח. גם כאן היורש נכנס בנעלי המוריש: יום הרכישה ושווי הרכישה לצורך החישוב הם אלה של המוריש המקורי. בדירת מגורים מזכה חל החישוב הליניארי המוטב: השבח שנצבר עד תחילת 2014 פטור ממס, ועל השבח שנצבר מאז משולם מס של 25%. ככל שהדירה נרכשה לפני שנים רבות, חלק גדול יותר מהרווח עשוי להיות פטור.
כמה יורשים ודירה אחת: הסכם חלוקת עיזבון
כשיש כמה יורשים, השאלה הגדולה היא איך מתחלקים בלי ליצור אירוע מס מיותר. סעיף 5(ג)(4) לחוק קובע שחלוקה ראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים אינה נחשבת מכירה, ולכן אינה חייבת במס, בתנאי קריטי אחד: תשלומי האיזון בין היורשים חייבים לבוא מתוך נכסי העיזבון עצמם.
ברגע שיורש מביא כסף מבחוץ כדי לפצות את אחיו על חלקו בדירה, רשות המסים רואה בכך רכישה רגילה: החלק שנרכש בכסף החיצוני יחויב במס רכישה אצל הקונה ועלול לגרור מס שבח אצל המוכר. לכן חשוב לתכנן את החלוקה מראש, לערוך הסכם חלוקת עיזבון בכתב, ולעשות זאת לפני מכירת הנכסים לצד שלישי.
ומה עם הדירה שכבר יש לכם?
מי שירש חלק של מחצית או פחות בדירה, אינו מאבד בשל כך את מעמד "הדירה היחידה" לעניין מס רכישה ברכישת דירה אחרת. זו נקודה משמעותית ליורשים שמתכננים לקנות דירה למגוריהם ורוצים לשמור על מדרגות המס המוטבות.
כלל האצבע: קבלת ירושה אינה אירוע מס, אבל חלוקה ומכירה כן עשויות להיות. מי שמתכנן את סדר הפעולות מראש, קודם הסכם חלוקה ורק אחר כך מכירה, שומר על הפטורים.
הכתוב אינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. במקרים מורכבים, ובעיקר כשמדובר בכמה נכסים או כמה יורשים, מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין או ביועץ מס לפני חתימה על הסכם או מכירה.
