כשההון העצמי לא מספיק לדירה שלמה, רכישה משותפת עם אח, אחות או חבר קרוב הפכה לפתרון נפוץ: כל צד מביא חלק מההון, המשכנתא מתחלקת, והדירה נרשמת על שם שני הרוכשים או יותר. אבל שותפות בנכס היא גם שותפות בסיכונים, והחלטות שמתקבלות היום בלחיצת יד עלולות לעלות ביוקר בעוד כמה שנים. אלה הכללים שחשוב להכיר לפני החתימה.
איך נרשמת בעלות משותפת על דירה
כאשר כמה רוכשים קונים דירה יחד, הבעלות נרשמת בטאבו כבעלות במושע: כל שותף מחזיק באחוז מוגדר מהנכס כולו, ולא בחדר מסוים או בקומה מסוימת. החלוקה לא חייבת להיות שווה, אפשר לרשום למשל 70 אחוז ו-30 אחוז בהתאם להשקעה של כל צד, וחשוב שהרישום ישקף את החלוקה האמיתית של הכסף.
הסכם שיתוף: המסמך שמונע את רוב הסכסוכים
חוק המקרקעין מאפשר לשותפים לערוך הסכם שיתוף ואף לרשום אותו בלשכת רישום המקרקעין, כך שהוא יחייב גם רוכש עתידי של אחד החלקים. הסכם טוב צריך לקבוע מראש את הנקודות הבאות:
- מימון והוצאות: מי שילם כמה בהון העצמי, איך מתחלק ההחזר החודשי, ומי נושא בהוצאות שוטפות כמו ועד בית, ארנונה ותיקונים.
- שימוש בנכס: מי גר בדירה, ואם היא מושכרת, איך מתחלקים שכר הדירה והטיפול בשוכרים.
- מנגנון יציאה: מה קורה כשאחד הצדדים רוצה למכור, זכות סירוב ראשונה לשותף הנשאר, ומנגנון קביעת מחיר, למשל באמצעות שמאי מוסכם.
חשוב לדעת: על פי חוק המקרקעין, כל שותף רשאי לדרוש את פירוק השיתוף כמעט בכל עת. בלי הסכם שקובע אחרת, שותף שרוצה לצאת יכול לפנות לבית המשפט ולכפות בפועל מכירה של הדירה כולה. הסכם שיתוף מסודר הוא הדרך לשלוט בתרחיש הזה מראש.
משכנתא משותפת: כולם ערבים להכל
הבנק לא מחלק את המשכנתא לחלקים נפרדים. כל הלווים חתומים על הלוואה אחת, והאחריות היא יחד ולחוד: אם שותף אחד מפסיק לשלם, הבנק רשאי לדרוש את מלוא התשלום מהשותף השני. חשוב להבין גם את ההשלכה קדימה: המשכנתא המשותפת נרשמת במערכת נתוני האשראי של כל אחד מהלווים במלואה, והיא תילקח בחשבון כשמישהו מהשותפים יבקש בעתיד הלוואה או משכנתא נוספת לדירה משלו.
מס רכישה: כל שותף משלם לפי המעמד שלו
מס הרכישה מחושב לכל רוכש בנפרד, על החלק היחסי שלו בשווי הדירה ולפי מצבו האישי. רוכש שזו דירתו היחידה נהנה ממדרגות המס המוטבות: בשנת 2026 חל פטור מלא על חלק השווי שעד כ-1.98 מיליון שקל, ומעליו מדרגות של 3.5 אחוזים ומעלה. לעומת זאת, שותף שכבר יש לו דירה אחרת ישלם על חלקו מס בשיעור של 8 אחוזים מהשקל הראשון. כלומר, באותה עסקה בדיוק, שני שותפים יכולים לשלם סכומי מס שונים לחלוטין.
נקודה חשובה נוספת: מי שמחזיק פחות משליש מדירה אחרת נחשב בדרך כלל עדיין כבעל דירה יחידה לצורכי מס. לכן לגודל החלק הנרכש יש לעיתים משמעות מס גדולה, וכדאי לתכנן את חלוקת הבעלות עם איש מקצוע לפני החתימה ולא אחריה.
לפני שחותמים: שלוש בדיקות חובה
- ערכו הסכם שיתוף כתוב ומפורט אצל עורך דין, וכללו בו מנגנון יציאה ברור.
- ודאו שכל שותף מבין שהוא ערב למלוא המשכנתא, ולא רק לחלקו.
- בדקו מראש את חבות מס הרכישה של כל שותף בנפרד, כי הפערים יכולים להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים.
שותפות בדירה יכולה לקצר בשנים את הדרך לנכס ראשון, אבל היא עובדת רק כשכל התרחישים הלא נעימים הוסדרו על הנייר מראש.
האמור בכתבה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.
