דירות שנמכרות באמצעות כונס נכסים נתפסות כהזדמנות לקנות נכס במחיר נמוך ממחיר השוק, לעיתים בפער של 10 עד 20 אחוזים מהערכות השמאי. אבל ההנחה הזאת מגיעה עם מחיר משלה: הנכס נמכר כמות שהוא, בלי חובת גילוי על ליקויים, וכל בדיקה שלא עשיתם לפני ההצעה תהפוך לבעיה שלכם אחרי הזכייה.
מי זה כונס נכסים, ולמה הדירה בכלל נמכרת
כונס נכסים הוא בעל תפקיד, כמעט תמיד עורך דין, שממונה על ידי בית משפט או רשם ההוצאה לפועל כדי לתפוס נכס ולמכור אותו. ברוב המקרים מדובר בדירה ששועבדה כנגד חוב שלא נפרע, למשל משכנתא שבעליה הפסיקו לשלם, אך גם סכסוכי גירושין וירושות שלא הגיעו להסכמה מגיעים לכינוס. הכונס מחויב לפרסם את הנכס בשני עיתונים לפחות, ולקבוע מועדים לביקור בנכס.
כך עובד ההליך: הצעה, ערבות והתמחרות
שלב ההצעה
מי שמעוניין להתמודד מקבל מהכונס טיוטת הסכם וטופס הצעה, ומגיש הצעה בצירוף שיק בנקאי או ערבות בנקאית, בדרך כלל בשיעור של 5 עד 10 אחוזים מגובה ההצעה. הערבות נועדה למנוע חזרה מההצעה: מציע שזכה ונסוג עלול לאבד אותה.
שלב ההתמחרות
לאחר מועד ההגשה מזמין הכונס את המציעים להתמחרות, מעין מכירה פומבית שבה המחיר ההתחלתי הוא ההצעה הגבוהה ביותר שהתקבלה, וכל משתתף נדרש לשפר את הצעתו במדרגות שנקבעו מראש. חשוב לדעת: הכונס אינו כפוף לדיני מכרזים, רשאי לסרב לכל הצעה ואינו חייב לקבל את הגבוהה ביותר.
אישור בית המשפט
גם אחרי הזכייה העסקה אינה סגורה. ההסכם מוגש לאישור בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל, והאישור יכול להתעכב. במקרים מסוימים המכרז אף נפתח מחדש אם הוגשה הצעה חדשה וגבוהה משמעותית.
היתרון הגדול: נכס נקי מחובות
לצד המחיר, היתרון המרכזי ברכישה מכונס הוא שהרוכש מקבל נכס נקי משעבודים, עיקולים וחובות עבר. בעסקה רגילה הקונה נדרש לוודא לבד שאין חובות רובצים על הנכס ולקבל מכתבי החרגה מנושים. במכירה בכינוס, בית המשפט הוא שמוודא זאת. בנוסף, אין בהליך דמי תיווך.
החסרונות שחייבים להכיר
- הנכס נמכר כמות שהוא (AS IS). איסור ההטעיה שבחוק הגנת הצרכן אינו חל על מכירות בהוצאה לפועל, ולכן הכונס פטור מגילוי נאות על מצב הנכס, חריגות בנייה או ליקויים. כל הוצאה עתידית על הסדרת הנכס מוטלת על הרוכש.
- זמן בדיקה קצר. חלון הזמן לבדיקת הנכס מוגבל, ולכן חיוני להגיע לביקור עם אנשי מקצוע ולבדוק את המצב התכנוני והרישומי לפני ההצעה, לא אחרי.
- עיכובים במסירה בלי פיצוי. הכונס בדרך כלל אינו מחויב למועד מסירה, ודחייה אינה נחשבת הפרת הסכם כפי שהיה בקנייה מקבלן לפי חוק המכר.
- קושי במשכנתא. הבנקים זהירים במימון עסקאות כינוס, וסירוב מאוחר של הבנק עלול להשאיר רוכש חתום מול סיכון של חילוט הערבות.
- המחיר לא תמיד נמוך. באזורי ביקוש ההתמחרות עשויה לטפס עד מחיר השוק ואף מעליו, במיוחד בתקופות של ביקוש גבוה.
כלל האצבע: ההנחה במכירה מכונס היא פיצוי על סיכון. אם לא בדקתם את הנכס לעומק לפני ההצעה, לא קיבלתם הנחה, קיבלתם סיכון במחיר מלא.
צ'קליסט לפני שמגישים הצעה
- בקרו בנכס פיזית, רצוי עם מהנדס או שמאי מטעמכם.
- הוציאו נסח טאבו ובדקו את המצב התכנוני בוועדה המקומית, כולל חריגות בנייה וצווים.
- קראו את טיוטת ההסכם עם עורך דין מקרקעין, ושימו לב לסעיפים שמגלגלים על הקונה תשלומים כמו היטל השבחה.
- ודאו מראש, באמצעות אישור עקרוני, שהבנק מוכן לממן עסקת כינוס.
- קבעו לעצמכם תקרת מחיר לפני ההתמחרות, והיצמדו אליה.
רכישה מכונס נכסים יכולה להיות עסקה טובה, אבל היא מיועדת למי שמגיע מוכן: עם בדיקות שהושלמו מראש, מימון סגור וגבול מחיר ברור. מי שמתייחס אליה כאל מציאה בטוחה עלול לגלות שהקנייה הזולה הפכה ליקרה מכולן.
