נזילה מהתקרה, סדק שנפער בקיר או ריצוף ששוקע: כמעט כל רוכש דירה חדשה מקבלן מגלה ליקויים בשנים הראשונות למגורים. מה שרבים לא יודעים הוא שחוק המכר (דירות) מטיל על הקבלן חובת תיקון שנמשכת שנים ארוכות אחרי מסירת המפתח, ושאי אפשר להתנות עליה בחוזה. הכרת לוח הזמנים המדויק היא ההבדל בין תיקון על חשבון הקבלן לבין הוצאה של עשרות אלפי שקלים מהכיס.
שתי תקופות, שני כללי משחק
אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות שונות במהותן. הראשונה היא תקופת הבדק, שמתחילה ביום מסירת החזקה בדירה. בתקופה זו הקבלן חייב לתקן כל ליקוי שמתגלה, אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. נטל ההוכחה, במילים אחרות, מוטל על הקבלן.
השנייה היא תקופת האחריות, שמתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים נוספות. כאן התמונה מתהפכת: הרוכש הוא שנדרש להוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים של הקבלן.
כמה זמן נמשכת תקופת הבדק על כל ליקוי
לדירות שנרכשו מאפריל 2011 ואילך קובע החוק תקופות בדק שונות לפי מהות הליקוי:
- ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, כולל אלומיניום ופלסטיק: שנתיים
- ליקוי בריצוף ובחיפוי פנים, כולל שקיעות ושחיקה: שנתיים
- כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים: שלוש שנים
- ליקוי בפיתוח החצר, כולל שבילים, קירות, גדרות ומערכות מים, ביוב וחשמל: שלוש שנים
- כשל במרכיבי מערכות הבידוד התרמי: שלוש שנים
- כשל במערכות צנרת, כולל נזילות, מים, הסקה ומרזבים: ארבע שנים
- כשל באיטום המבנה, כולל קירות, תקרות וגגות: ארבע שנים
- סדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מילימטר ברכיבים לא נושאים: חמש שנים
- התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ: שבע שנים
- כל אי-התאמה אחרת שאינה יסודית: שנה אחת
מה עושים כשמגלים ליקוי
הצעד הראשון הוא תיעוד: צילום הליקוי, רישום התאריך ושמירת כל התכתבות. את ההודעה לקבלן כדאי לשלוח בכתב, כדי שיישאר תיעוד לדרישה ולמועדה. חשוב לדעת שליקוי שניתן היה לגלות כבר בעת קבלת הדירה מחייב הודעה למוכר בתוך שנה ממועד המסירה, ולכן פרוטוקול מסירה מקצועי ובדיקה יסודית בשנה הראשונה חשובים כל כך.
לאחר ההודעה יש לאפשר לקבלן הזדמנות סבירה לבצע את התיקון. במקרים מורכבים, כמו רטיבות חוזרת או סדקים מתרחבים, כדאי להזמין חוות דעת של מהנדס או חברת בדק בית, שתשמש בסיס מקצועי לדרישה.
הקבלן מסרב או מושך זמן? יש כתובת
כשהקבלן לא מתקן, אפשר להגיש נגדו תלונה לרשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון, שמוסמך לנקוט צעדים משמעתיים. במקביל פתוחה הדרך לתביעה משפטית, ובסכומים מתאימים גם בבית משפט לתביעות קטנות, בלי צורך בעורך דין.
סעיף ויתור בחוזה על אחריות הקבלן אינו תקף: החוק קובע שלא ניתן לבטל או להקטין את האחריות, אפילו אם הקונה הסכים לכך בחתימתו. מותר לשנות את היקף האחריות רק לטובת הקונה.
ומה קורה אחרי שהתקופות מסתיימות
גם בחלוף תקופת הבדק ותקופת האחריות, הקבלן נושא באחריות בשני מקרים: אי-יציבות בבניין או בבטיחותו שמקורה בשלד או ביסודות, וכן תקלה שלא הייתה אפשרות סבירה לגלותה בשנים הראשונות, בתנאי שהרוכש הודיע עליה למוכר עוד בשנים הראשונות והיא לא תוקנה.
השורה התחתונה: אל תמהרו לשלם מכיסכם על תיקון בדירה חדשה. בדקו קודם באיזו תקופה נמצא הליקוי, שלחו דרישה מסודרת בכתב, ועמדו על זכות שהחוק העניק לכם במפורש.
