[{"data":1,"prerenderedAt":169},["ShallowReactive",2],{"navbar-categories":3,"article-iskat-kombinatzia-tax-guide-2026":40,"popular-articles-iskat-kombinatzia-tax-guide-2026":100},[4,10,16,22,28,34],{"id":5,"name":6,"slug":7,"description":8,"color":9},2,"נדל\"ן","real-estate","חדשות ועדכונים מעולם הנדל\"ן","#dc2626",{"id":11,"name":12,"slug":13,"description":14,"color":15},3,"השקעות","investments","הזדמנויות והמלצות השקעה","#2563eb",{"id":17,"name":18,"slug":19,"description":20,"color":21},4,"משכנתאות","mortgages","מידע וטיפים על משכנתאות","#047857",{"id":23,"name":24,"slug":25,"description":26,"color":27},5,"כלכלה","economy","חדשות כלכליות ועדכונים מהשוק","#7c3aed",{"id":29,"name":30,"slug":31,"description":32,"color":33},6,"צרכנות","consumerism","מידע לצרכנים וסקירות מוצרים","#ea580c",{"id":35,"name":36,"slug":37,"description":38,"color":39},7,"טכנולוגיה","technology","חדשות טכנולוגיה וחדשנות","#0284c7",{"id":41,"title":42,"slug":43,"excerpt":44,"content":45,"image":46,"category":5,"category_name":6,"category_slug":7,"is_featured":47,"has_video":47,"video_url":48,"badge":49,"created_at":50,"updated_at":51,"published_at":50,"meta_description":52,"meta_keywords":53,"og_image":54,"related_articles":55,"show_form":47,"form_position":98,"form_custom_title":48,"form_custom_description":48,"form_template_data":99},145,"עסקת קומבינציה: כך בעל קרקע הופך מגרש לדירות בלי לשלם מזומן, ומה המס","iskat-kombinatzia-tax-guide-2026","בעל קרקע יכול להפוך בית ישן לכמה דירות חדשות בלי מזומן ובלי משכנתא. כך עובדת עסקת קומבינציה, מי משלם מס רכישה ומס שבח, ומה לבדוק לפני החתימה.","\u003Cp>בעל קרקע או בית ישן יכול להפוך את הנכס שלו לכמה דירות חדשות בלי להוציא שקל אחד על בנייה, ובלי לקחת משכנתא. הכלי שמאפשר זאת נקרא עסקת קומבינציה, והוא אחד המסלולים הנפוצים בבנייה על קרקע פרטית ובהתחדשות עירונית בישראל.\u003C/p>\n\u003Cp>מדובר בעסקה שבה התמורה אינה כסף אלא זכויות בנייה. בעל הקרקע מוכר ליזם חלק מהזכויות בקרקע, ובתמורה מקבל בחזרה דירות בנויות בפרויקט שהיזם יקים על אותה קרקע. לפני שחותמים חשוב להבין איך העסקה בנויה, ובעיקר מי משלם מס ועל מה.\u003C/p>\n\n\u003Ch2>מה זו עסקת קומבינציה\u003C/h2>\n\u003Cp>בעסקת קומבינציה בעל הקרקע לא מוכר את המגרש כולו ולא מקבל את מלוא שוויו במזומן. במקום זאת הוא מעביר ליזם חלק מהקרקע, והיזם מממן ובונה את הפרויקט על חשבונו. בסיום הבנייה בעל הקרקע מקבל מספר דירות גמורות, והיזם נשאר עם יתר הדירות למכירה. כך שני הצדדים חולקים את הפרויקט: האחד תרם את הקרקע, השני את ההון וההוצאה של הבנייה.\u003C/p>\n\u003Cp>היתרון לבעל הקרקע ברור. הוא נהנה מפרויקט חדש בלי לגייס מימון בנייה, בלי לנהל קבלנים, ובלי הסיכון היזמי הכבד. היתרון ליזם הוא שהוא חוסך את התשלום המיידי של רכישת הקרקע במלואה.\u003C/p>\n\n\u003Ch2>שני מבנים עיקריים\u003C/h2>\n\u003Ch3>קומבינציה במכר מלא\u003C/h3>\n\u003Cp>בעל הקרקע מוכר ליזם את מלוא הקרקע, והיזם מתחייב להחזיר לו דירות בנויות כתמורה. מבנה זה פשוט יותר להבנה אך לרוב יקר יותר מבחינת מס, משום שהמכירה חלה על כל הקרקע.\u003C/p>\n\u003Ch3>קומבינציה במכר חלקי\u003C/h3>\n\u003Cp>זהו המבנה הנפוץ יותר. בעל הקרקע מוכר ליזם רק את החלק היחסי בקרקע שמתאים לדירות שהיזם ישאיר לעצמו, ושומר בבעלותו את החלק שמתאים לדירות שהוא עצמו יקבל. המשמעות היא שהמס מחושב על חלק קטן יותר מהקרקע, ולכן העסקה לרוב יעילה יותר מבחינת מיסוי.\u003C/p>\n\n\u003Ch2>מי משלם מס, ועל מה\u003C/h2>\n\u003Ch3>מס רכישה\u003C/h3>\n\u003Cp>מס רכישה חל על הצד הרוכש זכויות במקרקעין. בעסקת קומבינציה זהו היזם, שרוכש את חלק הקרקע, והוא זה שמשלם מס רכישה על שוויו. בעל הקרקע אינו רוכש דבר בעסקה עצמה, ולכן אינו חב במס רכישה על חלקו.\u003C/p>\n\u003Ch3>מס שבח\u003C/h3>\n\u003Cp>מס שבח חל על הרווח של הצד המוכר. בעל הקרקע מכר ליזם חלק מזכויותיו בקרקע, ולכן הוא חשוף למס שבח על הרווח שנצבר בחלק שנמכר. בחלק מהמקרים בעל הקרקע עשוי להיות זכאי לפטור או להקלה, למשל כאשר מדובר בבית מגורים מזכה, ולכן חשוב לבדוק את הזכאות מראש מול יועץ מס מקרקעין.\u003C/p>\n\u003Ch3>היטל השבחה ומע\"מ\u003C/h3>\n\u003Cp>אם תוכנית בנייה חדשה העלתה את ערך הקרקע, ייתכן שיחול גם היטל השבחה לרשות המקומית, שנקבע כשיעור מעליית הערך. בנוסף, בעסקאות עם יזם עסקי נכנס לתמונה גם היבט המע\"מ. שני הנושאים האלה משפיעים על הכדאיות ויש לכמת אותם עוד לפני החתימה.\u003C/p>\n\n\u003Ch2>הפסיקה שמשנה את חישוב המס\u003C/h2>\n\u003Cp>נקודת מפתח בעסקאות קומבינציה היא כיצד קובעים את שווי המכירה שעליו מחושב המס. בית המשפט העליון קבע לאחרונה כי בעסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי, אין לכלול את הרווח היזמי של הקבלן בחישוב שווי הזכות הנמכרת. בפועל, קביעה זו עשויה להקטין את בסיס המס עבור בעל הקרקע. זו סיבה טובה לוודא שהשומה שמגישים משקפת את ההלכה העדכנית, ולא נשענת על חישוב ישן ומחמיר.\u003C/p>\n\n\u003Ch2>מתי כדאי, ומה לבדוק לפני החתימה\u003C/h2>\n\u003Cp>עסקת קומבינציה מתאימה במיוחד למי שמחזיק קרקע או בית ישן עם פוטנציאל בנייה, ואין לו את ההון או הרצון לנהל פרויקט לבד. עם זאת, זו עסקה מורכבת ולא בהכרח משתלמת בכל מקרה. לפני שחותמים כדאי לבדוק כמה נקודות מרכזיות: את שווי הקרקע ואת יחס הקומבינציה, כלומר כמה דירות תקבלו בפועל; את זהותו ואיתנותו הפיננסית של היזם; את הבטוחות שתקבלו להבטחת השלמת הבנייה; ואת מכלול המסים וההיטלים החל על העסקה.\u003C/p>\n\u003Cblockquote>שורה תחתונה: בעסקת קומבינציה אתם מקבלים דירות במקום כסף וחוסכים מימון בנייה, אך המיסוי מורכב. הרווח מתחיל בבדיקת מס וייעוץ משפטי לפני החתימה, לא אחריה.\u003C/blockquote>\n\u003Cp>המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או תחליף לליווי מקצועי פרטני.\u003C/p>","https://api.inewsil.co.il/media/images/iskat-kombinatzia-2026-hero.width-1200.format-webp.webp",false,"","מדריך","2026-07-19T10:17:52.622402Z","2026-07-19T10:15:08.021319Z","עסקת קומבינציה 2026: איך בעל קרקע מקבל דירות במקום כסף, מי משלם מס רכישה ומס שבח, מהי פסיקת העליון על הרווח היזמי, ומה לבדוק לפני שחותמים.","עסקת קומבינציה, מיסוי מקרקעין, מס שבח, מס רכישה, בעל קרקע, התחדשות עירונית, מכר חלקי, רווח יזמי, נדל\"ן 2026","https://api.inewsil.co.il/media/images/iskat-kombinatzia-202.2e16d0ba.fill-1200x630.format-jpeg.jpg",[56,63,70,77,84,91],{"id":57,"title":58,"slug":59,"excerpt":60,"image":61,"category":5,"category_name":6,"category_slug":7,"is_featured":47,"has_video":47,"badge":49,"created_at":62,"published_at":62},269,"אישרו תוכנית בנייה שפוגעת בערך הדירה שלכם? סעיף 197 מאפשר לתבוע פיצוי, אבל השעון רץ","section-197-property-value-compensation","תוכנית בנייה שאושרה ליד הבית יכולה להוריד את שווי הדירה, וסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשר לתבוע פיצוי מהוועדה המקומית. מי זכאי, איך מגישים, ולמה חייבים לעמוד במועד של שלוש שנים.","https://api.inewsil.co.il/media/images/section-197-value-compensation-h.width-1200.format-webp.webp","2026-09-01T05:14:27.115400Z",{"id":64,"title":65,"slug":66,"excerpt":67,"image":68,"category":5,"category_name":6,"category_slug":7,"is_featured":47,"has_video":47,"badge":49,"created_at":69,"published_at":69},266,"רוצים לעזוב את הדירה לפני תום החוזה? החוק מאפשר להביא שוכר חלופי, והמשכיר לא יכול לסרב סתם","tenant-leaving-lease-early-rules","חוזה שכירות מחייב עד הסוף, אבל סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה מאפשר להעביר את הדירה לשוכר חלופי, והמשכיר רשאי לסרב רק מטעמים סבירים. כך יוצאים מהחוזה בלי לשלם כפול.","https://api.inewsil.co.il/media/images/tenant-leaving-rental-apartment-.width-1200.format-webp.webp","2026-08-31T05:11:21.364959Z",{"id":71,"title":72,"slug":73,"excerpt":74,"image":75,"category":5,"category_name":6,"category_slug":7,"is_featured":47,"has_video":47,"badge":49,"created_at":76,"published_at":76},263,"קניתם דירה חדשה והיא לא רשומה בטאבו? אלה המועדים שהחוק כופה על הקבלן","new-apartment-tabu-registration","שנה לרישום הבית המשותף ושישה חודשים לרישום הזכויות על שם הקונה: חוק המכר קובע מועדים מחייבים לקבלן, וכך בודקים בחינם איפה עומד הרישום של הדירה שלכם.","https://api.inewsil.co.il/media/images/tabu-registration-new-apartment-.width-1200.format-webp.webp","2026-08-30T11:17:33.029150Z",{"id":78,"title":79,"slug":80,"excerpt":81,"image":82,"category":5,"category_name":6,"category_slug":7,"is_featured":47,"has_video":47,"badge":49,"created_at":83,"published_at":83},260,"גיליתם ליקוי בדירה חדשה מקבלן? אלה התקופות שבהן הוא חייב לתקן, ולמה ויתור בחוזה לא תופס","kablan-bedek-warranty-periods","חוק המכר מחייב את הקבלן לתקן ליקויים בדירה חדשה במשך שנים: שנתיים על ריצוף, ארבע שנים על נזילות ועד שבע שנים על חיפויי חוץ. כך מממשים את הזכות בזמן.","https://api.inewsil.co.il/media/images/bedek-kablan-new-apartment-defec.width-1200.format-webp.webp","2026-08-28T05:10:56.880243Z",{"id":85,"title":86,"slug":87,"excerpt":88,"image":89,"category":5,"category_name":6,"category_slug":7,"is_featured":47,"has_video":47,"badge":49,"created_at":90,"published_at":90},258,"מוכרים דירה עם שוכר בפנים? החוזה שלו עובר לקונה, ואלה הכללים שקובעים מי מפנה ומתי","selling-rented-apartment-tenant","מכירת דירה מושכרת לא מבטלת את חוזה השכירות: הזכויות והחובות עוברות לקונה. מתי מותר לסיים חוזה מוקדם, מה חובת הגילוי, ואיך נמנעים מהפרת הסכם המכר.","https://api.inewsil.co.il/media/images/selling-rented-apartment-hero.width-1200.format-webp.webp","2026-08-27T07:47:57.794254Z",{"id":92,"title":93,"slug":94,"excerpt":95,"image":96,"category":5,"category_name":6,"category_slug":7,"is_featured":47,"has_video":47,"badge":49,"created_at":97,"published_at":97},254,"מעבירים דירה לילד או לאח בלי כסף? משלמים רק שליש ממס הרכישה, אבל תקופת הצינון עלולה להפתיע","apartment-gift-transfer-tax-guide","העברת דירה ללא תמורה לקרוב מזכה בשליש ממס הרכישה ובפטור ממס שבח, אבל ההגדרות שונות בין המסים, ומי שמקבל דירה במתנה כפוף לתקופת צינון של שלוש עד ארבע שנים לפני מכירה בפטור.","https://api.inewsil.co.il/media/images/apartment-gift-transfer-family.width-1200.format-webp.webp","2026-08-26T05:09:01.829155Z","after_content",null,[101,108,115,122,123,132,140,147,154,161],{"id":102,"title":103,"slug":104,"excerpt":105,"image":106,"category":17,"category_name":18,"category_slug":19,"is_featured":47,"has_video":47,"badge":49,"created_at":107,"published_at":107},110,"עוברים דירה? כך גוררים את המשכנתא בלי לאבד ריבית נמוכה ובלי קנסות","grirat-mashkanta-2026-guide","עוברים דירה עם משכנתא פעילה? גרירת המשכנתא מאפשרת לשמור על תנאי הריבית הישנים בלי קנסות פירעון מוקדם. כך התהליך עובד, מתי הוא משתלם, ומה חשוב לבדוק לפני שמתחייבים.","https://api.inewsil.co.il/media/images/grirat-mashkanta-maavar-dira-202.width-1200.format-webp.webp","2026-07-04T12:21:51.284510Z",{"id":109,"title":110,"slug":111,"excerpt":112,"image":113,"category":29,"category_name":30,"category_slug":31,"is_featured":47,"has_video":47,"badge":49,"created_at":114,"published_at":114},119,"עמלות עובר ושב: מסלול ב-10 שקלים בחודש יכול לחסוך לכם מאות שקלים בשנה","bank-account-fees-tracks-2026","כל בנק חייב להציע מסלול עמלות בסיסי בעד 10 שקלים בחודש ומורחב בעד 25 שקלים. כך בודקים אם אתם משלמים יותר מדי, ואיך עוברים בכמה דקות.","https://api.inewsil.co.il/media/images/amlot-bank-osh-2026.width-1200.format-webp.webp","2026-07-07T11:05:35.488647Z",{"id":116,"title":117,"slug":118,"excerpt":119,"image":120,"category":17,"category_name":18,"category_slug":19,"is_featured":47,"has_video":47,"badge":49,"created_at":121,"published_at":121},186,"משכנתא לבנייה עצמית: הבנק משחרר את הכסף רק לפי קצב הבנייה, וכך מתכננים נכון","self-build-construction-mortgage","במשכנתא לבנייה עצמית הבנק משחרר את הכסף במנות, לפי אישורי שמאי על התקדמות הבנייה. כמה מימון אפשר לקבל על קרקע ועל בנייה, איך עובד הגרייס, ומה מתקצבים מראש.","https://api.inewsil.co.il/media/images/self-build-home-construction-mor.width-1200.format-webp.webp","2026-07-30T08:24:11.966806Z",{"id":64,"title":65,"slug":66,"excerpt":67,"image":68,"category":5,"category_name":6,"category_slug":7,"is_featured":47,"has_video":47,"badge":49,"created_at":69,"published_at":69},{"id":124,"title":125,"slug":126,"excerpt":127,"image":128,"category":5,"category_name":6,"category_slug":7,"is_featured":129,"has_video":47,"badge":130,"created_at":131,"published_at":131},98,"קבוצת ברדוגו מקימה את מתחם מגורי הסטודנטים JOY בכפר סבא: דירות להשקעה החל מ-1.79 מיליון ₪","bardugo-joy-kfar-saba-2026","מתחם JOY בכפר סבא נבנה לצד אזור שמשרת כ-26,000 סטודנטים, עם קניון וחללים משותפים. דירות 3-4 חדרים להשקעה החל מ-1.79 מיליון ₪, עם שכירות מובטחת לשנתיים.","https://api.inewsil.co.il/media/images/bardugo-joy-hero_K3r48Zn.width-1200.format-webp.webp",true,"כתבה שיווקית","2026-07-03T10:35:35.558846Z",{"id":133,"title":134,"slug":135,"excerpt":136,"image":137,"category":5,"category_name":6,"category_slug":7,"is_featured":47,"has_video":47,"badge":138,"created_at":139,"published_at":139},92,"דירה להשקעה ב-2026: המספרים שצריך לחשב לפני שקונים","investment-apartment-2026-numbers","שכר הדירה עולה אך מס הרכישה למשקיעים מתחיל ב-8% והריבית עדיין גבוהה. כך מחשבים אם דירה להשקעה באמת משתלמת ב-2026, צעד אחר צעד.","https://api.inewsil.co.il/media/images/dira-lehashkaa-2026_tMhwUff.width-1200.format-webp.webp","ניתוח","2026-07-02T22:48:23.465404Z",{"id":141,"title":142,"slug":143,"excerpt":144,"image":145,"category":5,"category_name":6,"category_slug":7,"is_featured":129,"has_video":47,"badge":130,"created_at":146,"published_at":146},96,"בלב רמת חן: אאורה משיקה מגדלי יוקרה במודל מימון מיוחד לרוכשים","aura-ramat-hen-luxury-2026","בשכונה מהיוקרתיות במרכז הארץ, אאורה בונה מגדלי מגורים עם חדרי כושר, חללי עבודה ואשכול גנים, ומציעה מודל מימון מיוחד לרוכשים. דירות 5-6 חדרים החל מ-4,450,000 ₪.","https://api.inewsil.co.il/media/images/aura-ramat-hen-hero.width-1200.format-webp.webp","2026-07-03T10:34:02.923304Z",{"id":148,"title":149,"slug":150,"excerpt":151,"image":152,"category":5,"category_name":6,"category_slug":7,"is_featured":47,"has_video":47,"badge":49,"created_at":153,"published_at":153},93,"סף ההסכמה בפינוי בינוי ירד ל-67% ותמ\"א 38 פוקעת: מה זה אומר לדיירים","pinui-binui-67-percent-2026","סף ההסכמה בפרויקטי פינוי בינוי ירד מ-80% ל-67%, תמ\"א 38 פוקעת בסוף השנה, ולדיירים מגיעה חבילת הטבות מס משמעותית. כך מתמצאים בשוק החדש.","https://api.inewsil.co.il/media/images/pinui-binui-2026-hitchadshut-iro.width-1200.format-webp.webp","2026-07-03T07:25:58.970661Z",{"id":155,"title":156,"slug":157,"excerpt":158,"image":159,"category":17,"category_name":18,"category_slug":19,"is_featured":47,"has_video":47,"badge":49,"created_at":160,"published_at":160},121,"מגבלות בנק ישראל על המשכנתה: כמה הון עצמי תצטרכו, ומהו יחס ההחזר המותר","mortgage-limits-boi-2026","בנק ישראל קובע כללים ברורים שמגבילים כמה אפשר ללוות. כך משפיעים שיעור המימון, יחס ההחזר ותמהיל הריבית על הסכום שתוכלו לקבל, ומה השתנה ב-2026.","https://api.inewsil.co.il/media/images/migbalot-mashkanta-bank-israel-2.width-1200.format-webp.webp","2026-07-09T07:58:27.251053Z",{"id":162,"title":163,"slug":164,"excerpt":165,"image":166,"category":17,"category_name":18,"category_slug":19,"is_featured":129,"has_video":47,"badge":167,"created_at":168,"published_at":168},70,"רפורמת ה-PTI נכנסה לתוקף: כך משתנה הדרך שבה מאשרים לכם משכנתא","pti-reform-mashkanta-2026","מיולי 2026 בנק ישראל מחייב בדיקת יחס החזר להכנסה מקיפה בכל משכנתא, מיחזור והגדלה. הסבר על הרפורמה ומה היא אומרת על נוטלי המשכנתאות.","https://api.inewsil.co.il/media/images/pti-reform-mashkanta-2026.width-1200.format-webp.webp","בלעדי","2026-07-02T21:47:51.785089Z",1789779723794]